Analiza pieței de spații de birouri din București în perioada 2004-2008

Introducere

Necunoscutele s-au inmultit pe piata noastra imobiliara. Studii si analize credibile, facute pe baza unor date provenite din surse interne, nu exista. Declaratiile unor actori ai pietei - investitori, dezvoltatori, antreprenori, speculanti - au o incarcatura puternica de subiectivism si, prin urmare, nu pot fi luate in considerare. De altfel, cele mai multe declaratii - privind numarul tranzactiilor si preturile aflate la baza lor - sunt facute nu atat pentru a informa, cat pentru a deruta.

In acest context, lucrarea de fata isi propune o analiza, departe de a fi exhaustiva, a pietei spatiilor de birouri din Bucuresti, in perioada 2004 – 2008. O retrospectiva a pietei de birouri din anii trecuti poate fi extrem de benefica atat din perspectiva unei evaluari obiective a evolutiei acesteia, cat si, mai ales, din punctul de vedere al unor atitudini sanatoase, coerente si realiste asupra viitorului acestei piete aflate sub semnul crizei.

Piata spatiilor de birouri, care alaturi de cea logistica parea mai protejata de efectele crizei financiare, va suferi la randul ei o ajustare, in conditiile in care companiile sunt mult mai atente la costuri, iar cel de inchiriere este unul semnificativ.

Criza imobiliara este perceputa in mare prin prisma scaderii numarului de tranzactii, atitudinea rezervata a investitorilor si evolutia descendenta a preturilor. Foarte putini dintre investitorii care activeaza in piata s-au asteptat la aceasta serie de fenomene, de aici si situatia confuza in care se afla cei mai multi dintre ei. Insa aspectele pozitive legate de aceasta criza reusesc sa le depaseasca pe cele negative, conducand de fapt piata imobiliara catre o usoara maturizare, in care pretul reflecta o valoare reala, sustenabila. Un semn al evolutiei pietei in aceasta perioada este atitudinea schimbata a investitorilor.

Acestia din urma sunt mult mai analitici in alegerea unei proprietati, doresc prospectarea pietei inaintea luarii unei decizii si constientizeaza nevoia consilierii in domeniu.

In perioada urmatoare plasamentele imobiliare vor asigura succesul pentru acei investitori care au o strategie pe termen mediu sau lung si iau in calcul marje de profit mai reduse dar si riscuri diminuate. In contextul care se creaza in aceasta perioada, viitorul investitiilor apartine celor care abordeaza lucrurile printr-o atitudine care reflecta orientarea catre valoarea si calitatea pe care pot fi oferite pentru un anumit pret.

1. Contextul economic

1.1. Situatia economica a Romaniei

Situatia economica globala a fost reflectata in evolutia indicatorilor macro-economici ai Romaniei din ultimele 3 luni ale lui 2008. La sfarsitul primului semestru cresterea economica a Romaniei a inregistrat un nivel record de 9,3% in timp ce datele preliminare ale Bancii Nationale a Romaniei arata pentru sfarsitul anului o crestere de 8% (comparativ cu 6% crestere in 2007). Cea mai mare contributie la cresterea PIB a avut-o sectorul serviciilor, urmat de cel al constructiilor.

Date statistice

Organizarea administrativa 42 judete (inclusiv Bucuresti)

Capitala Bucuresti

Populatia – 1 iulie 2007 21.537.563 locuitori

Suprafata 238.391 kmp

Castigul mediu net – noiembrie 2008 360 euro

Rata somajului – septembrie 2008 5,4%

PIB/locuitor – 2008 5.989 euro

Indicele preturilor de consum –

decembrie 2008/decembrie 2007 6,3%

Deficitul de cont curent se mentine inca la un nivel ridicat estimat pentru sfarsitul anului la 13%, intr-o usoara scadere fata de 13,8% anul trecut. O influenta considerabila asupra balantei de cont curent apartine deficitului balantei economice.

Rata inflatiei la sfarsitul anului 2008 a scazut la 6,3% fata de 6,6% in decembrie 2007, sub nivelul stabilit de Banca Nationala. In decembrie deprecierea monedei nationale s-a simtit in marirea preturilor mai ales in sectorul serviciilor, unde cresterea medie a preturilor a fost de 1,3%. Conform ultimelor date ale Institutului National de Prognoza al Romaniei inflatia prognozata pentru sfarsitul anului 2009 este de 4,8%, in timp ce media anuala a inflatiei este de 5,3%.