Monitorizarea lucrărilor de construcții

1. Descriere proiect

Compania internationala BUILD-INVEST a hotarat sa realizeze un bloc de locuinte intr-o zona rezidentiala a orasului Brasov, pentru a acoperi o parte din necesarul de locuinte pentru tineri în aceasta zona.

Proiectul este stabilit 2S+P+10E. Primul subsol folosit pentru amenajarea parcarii subterane, un subsol tehnic, parter si zece etaje. S-a stabilit ca nivelul va avea 550 mp pe nivel, reprezentand patru apartamente cu 4 camere cu o suprafata de 100 mp si patru apartamente cu 2 camere cu o suprafata de 40 mp, 2 lifturi si casa scarii, impartite pe doua scari (44 apartamente cu 2 camere si 44 cu 4 camere).

Compania a angajat o firma de consultanta, CONSULT- INVEST ce se va ocupa pe intreaga perioada de desfasurare a proiectului de elaborarea tuturor studiilor, avand calitatea de Manager de proiect, astigurand:

- Planificarea proiectelor,

- Analiza nesesara luarii deciziilor cu privire la investitie,

- Analiza financiara,

- Analiza la risc,

- Urmarirea desfasurarii proiectului de investitie,

Peoiectul tehnic va fi realizat de firma de proiectare Project – invest, iar executia lucrarilor va fi realizata de firma de executie Home Construct Invest, in calitate de antrepenor general, care la randul lui va angaja subcontractati de specialitate pe anumite domenii.

2.Analiza proiectului

Pentru realizarea investitiei, Consult – Invest, pe baza studiului de prefezabilitate si fezabilitate a stabilit valoarea totata a investitiei, realizand devizul general al investitiei.

Devizul general al investisiei:

CAPITOLUL 1 - Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului

1.1 Achiziție teren - 245000 euro (700 mp)

1.2 Amenajarea terenului (1%) – 25200 euro

TOTAL CAPITOL 1 : 270200 euro

CAPITOLUL 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitaţilor necesare obiectivului (4%)

2.1 Retele exterioare – 50000 euro

2.2 Drumuri de acces – 50800 euro

TOTAL CAPITOL 2: 100800 euro

CAPITOLUL 3 - Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţa tehnica

3.1 Studii de teren: geo, topo – 27000 euro

3.2 Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii – 1000 euro

3.3 Proiectare şi inginerie (3%) – 75600 euro

3.4 Organizarea procedurilor de achiziţie 2000 euro

3.5 Consultanţa (1.5%) – 37800 euro

3.6 Asistenţa tehnica (1.5%) – 37800 euro

TOTAL CAPITOL 3: 181200 euro

CAPITOLUL 4 -Cheltuieli pentru investiţia de baza

4.1 Construcţii şi instalaţii aferente lucrarilor de constructii si instalatii aferente – 970000 euro

4.2 Montaj utilaje tehnologice, inclusiv reţele aferente – 50000 euro

4.4 Dotari, inclusiv utilaje cu durata mare de serviciu – 130000 euro

TOTAL CAPITOL 4: 1150000 euro

CAPITOLUL 5 - Alte cheltuieli

5.1 Organizare de şantier ( 3,5% ) – 88200 euro

5.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului (1,8% ) – 45360 euro

5.3 Cheltuieli diverse şi neprevazute ( 5% ) – 126000 euro

TOTAL CAPITOL 5: 259560 euro

CAPITOLUL 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar

6.1 Probe tehnologice şi teste ( 0,3% ) - 10080 euro

TOTAL CAPITOL 6 : 10080 euro

TOTAL GENERAL = 2520000 euro

Se estimeaza ca aprtamentele cu patru camere se vor vinde cu 120000 euro, iar apartamentele cu 2 camere se vor vinde cu 80000 euro, preturile incluzand un loc de parcare la subsolul blocului. Astfel, daca se vand toate apartamentele se achitioneaza 8800000 euro (un pofit de 6280000 euro). Investitia va fi recuperata dupa vanzarea a 8 apartamente cu 4 camere si 20 cu 2 camere.

Considerăm însă că apartamentele nu vor fi vândute, ci vor fi închiriate, astel se va obține următorul mod de recuperare a investiției:

Tip cameră Cost închiriere Nr. Camere Recuperare /lună Recuperare /lună

2 camere 350 44 15400 184800

4 camere 600 44 26400 316800

TOTAL / AN 501600

TOTAL / 6 ANI 3009600

Considerăm perioada de analiză de 6 ani, perioadă în care investiția se va recupera din închirierea tuturor apartamentelor. Soluția este aleasă pentru situația în care s-ar închiria toate apartamentele.

3.Crearea Structurii WBS

Proiectul nostru consta din urrnatoarele etape principale:

1. Pregatirea Proiectului - cuprinde doua faze:

1.1. Achizitie Teren

1.2. Amenajare Teren

2. Proiectare - cuprinde urmatoarele faze:

2.1. Studii de Teren

2.2. Arhitectura

2.3. Instalatii

2.4. Avize, Acorduri si Autorizatii

3. Organizarea Licitatiei

3.1. Realizare Licitatii

3.2. Atribuire Contract

4. Executie - cuprinde urmatoarele categorii de lucrari:

4.1. Organizare de Santier

4.2. Infrastructura

4.3. Suprastructura

4.4. Arhitectura

4.5. Instalatii

4.6. Montaj Utilaje si Dotari

4.7. Retele Exterioare

4.8. Drumuri si Platforme

5. Pregatirea si Darea in Exploatare

5.1. Probe si Expertize

5.2. PIF

6. Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei

6.1. Exploatare si Intretinere

6.2. Recuperarea Investitiei