Standarde internaționale de evaluare - tipuri de proprietate

1. TIPURI DE PROPRIETATE

1.1. Introducere

Conform articolului 480 din Codul Civil, Proprietatea este dreptul pecare îl are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru (bun) în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.

O altă definiţie a termenului de proprietate este dată de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, şi anume: Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia.

Termenul proprietate utilizat fără alte precizări sau identificări se poate referi la toate sau la oricare din tipurile de proprietate. Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare recunoaşte urmatoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi şi active financiare.

Conform Codului Fiscal, proprietatea imobiliară cuprinde: orice teren, orice clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren, orice recoltă, material lemnos, depozit mineral sau altă resursă naturală ataşată terenului, orice proprietate accesorie proprietăţilor anterior amintite, inclusiv, orice echipament utilizat în agricultură sau silvicultură, orice drept de proprietate inclusiv dreptul de folosinţă sau dreptul de a obţine venit dintr-o astfel de proprietate.

Bunurile mobile, adică bunurile corporale şi necorporale, se caracterizerază prin mobilitatea lor. Exemple: maşini, utilaje, echipamente, mijoalce de transport; stocuri; obiecte de inventar; mobilier, colecţii; licenţe, brevete de invenţii şi alte active necorporale distincte şi tranzacţionabile în mod individual.

Întreprinderile şi proprietăţile specializate generatoare de afaceri se pot referi la: societăţi comerciale, hoteluri, staţii de benzină, restaurante, teatre şi cinematografe.

Activele financiare reprezintă activele care rezultă din divizarea legală a proprietăţii, dintr-un drept opţional de a vinde sau cumpăra o proprietate la un preţ dat şi într-o perioadă stabilită.

Oricine foloseşte o proprietate, plăteşte pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau închiriere. Aceasta înseamnă tranzacţii sau situaţii în care trebuie să se ia o decizie, să se acţioneze sau să se stabilească o strategie şi pentru toate acestea este necesară o estimare a valorii.

Categoriile importante ale situaţiilor în care este necesară evaluarea proprietăţii sunt: transeferul de proprietate sau al folosinţei; finanţarea proprietăţii; impozitarea proprietăţii; compensarea pentru pagube; determinarea unui program de utilizare a proprietăţii.

Constituţia României prin articolele 41 şi 135, împreună cu Codul Civil, prin articolul 480 tratează termenul de drept de proprietate ca fiind acel drept real care permite titularului său de a stăpâni bunul (posesie), de a-l folosi (folosinţa), de a-i culege foloasele materiale şi de a dispune (dispoziţia) de el în mod exclusiv, perpetuu şi absolut (caracterele dreptului de proprietate) cu respectarea dispoziţiilor legale.

După regimul juridic aplicabil în România, proprietatea este publică sau privată.

Dreptul de proprietate publică este acela care aparţine statului şi unităţilor administrativ teritoriale şi se exercită asupra unor bunuri care conform legii sau prin natura sau destinaţie, sunt de uz sau interes public. (legea nr. 213/1998 art.1). Din domeniul public al statutlui fac parte: pădurile şi terenurile destinate împăduririi, căile de comunicaţie, terenurile neproductive incluse în amenajări silvice, cele obţinute prin desecări şi terenurile, inclusiv clădirile în care îşi desfăşoară activitatea Parlamentul, Guvernul, instituţiile publice cu excepţia celor dobândite prin apelarea la venituri extrabugetare.

Bunurile din domeniul public nu pot fi donate, vândute, schimbate, nu pot fi supuse executării silite. Acestea pot fi concesionate.

Dreptul de proprietate privată este dreptul subiectiv care aparţine persoanelor fizice, statului sau unităţilor administrativ teritoriale şi poate fi exercitată asupra oricărui bun cu excepţia celor din domeniul public.

În continuare vom detalia tipurile de proprietate aşa cum sunt prezentate de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare.

1.2. Proprietatea imobiliară

În sens juridic, termenul de proprietate, este definit ca drept de proprietate şi nu neapărat ca o entitate fizică precum teren şi clădiri.

Conform GN1, drepturile de proprietate precum dreptul de a poseda, de a folosi şi a culege fructele, cât şi de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară, includ dreptul de constituire sau obligaţia de neconstituire a terenului, dreptul de a-l inchiria, de a-l exploata la suprafaţă sau în subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela, de a-i extinde în conformitate cu reglementările legale, de a-vinde şi de a-l lăsa moştenire, sau de a-l dona. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil prin uz, uzfruct, abitaţie, superficie şi servituţi legale, naturale şi sau convenţionale. Pentru a înţelege mai bine aceşti termeni o să dăm câte o definiţie pentru fiecare din ele şi le vom exemplifica.

Drepturile reale imobiliare sunt toate prerogativele, avantejele şi beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile adică proprietatea imobiliară. Aceste drepturi reprezintă un concept legal, distinct de proprietatea imobiliară care reprezintă un activ fizic. Dreptul este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau un contract de închiriere. Uneori dreptul de proprietate poate să aibă limitări externe sau impuse de stat, precum impozitarea, expropierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbană sau preluarea de către stat a proprietăţiolr fără proprietar sau moştenitor.

Dreptul de uzufruct este dreptul de a exercita, asupra bunului altuia, posesia şi folosinţa cu obligaţia de a-i conserva substanţa şi de a-l restitui proprietarului la încetarea acestui drept. Poate fi constituit prin testament sau prin contract, dar bunurile din domeniul public nu pot face obiectul acestui drept.

Dreptul de abitaţie este o variantă a uzului ce are ca obiect o casă de locuit. Titularul dreptului de abitaţie poate închiria partea de casă care excede necesităţile sale sau ale familiei sale.