Standardul internațional de contabilitate 40 - investiții imobiliare

1. Introducere

1.1 Standardul Internaţional de Contabilitate 40 Investiţii imobiliare (IAS 40) înlocuieşte IAS 40 Investiţii imobiliare (emis în 2000) şi ar trebui aplicat pentru perioadele anuale cu începere de la 1 ianuarie 2005. Se încurajează aplicarea înaintea acestei date.

1.2 Principalele schimbari fata de versiunea anterioara sunt:

Un drept imobiliar care este deţinut de către un locatar conform unui contract de leasing operaţional poate fi clasificat şi contabilizat ca investiţie imobiliară cu condiţia ca:

(a) restul definiţiei investiţiei imobiliare să fie respectat;

(b)contractul de leasing operaţional este contabilizat ca şi cum ar fi fost un contract de leasing financiar în conformitate cu IAS 17 Contracte de leasing;

(c) locatarul foloseşte modelul valorii juste stabilit în acest Standard, pentru activul recunoscut.

1.3 Standardul cere unei entităţi să prezinte:

(a) dacă aplică modelul valorii juste sau modelul bazat pe cost;

(b) în cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă şi în ce circumstanţe drepturile imobiliare deţinute conform unui leasing operaţional sunt clasificate şi contabilizate ca investiţii imobiliare.

1.4 Standardul clarifică că, dacă un drept imobiliar deţinut conform unui contract de leasing este clasificat ca investiţie imobiliară, elementul contabilizat la valoarea justă este acel drept şi nu proprietatea aferentă.

1.5 Au fost încorporate în acest Standard anumite schimbări semnificative ca rezultat al amendamentelor pe care Consiliul le-a făcut la IAS 16 Imobilizări necorporale în cadrul proiectului de îmbunătăţiri:

(a) specificarea costurilor care sunt incluse în costul investiţiei imobiliare şi momentului în care ar trebui ca elementele înlocuite să fie derecunoscute;

(b) specificarea momentului în care tranzacţiile de schimb (adică tranzacţii în care investiţia imobiliară este dobândită în întregime sau în parte în schimbul unor active

nemonetare) au fond comercial şi felului în care astfel de tranzacţii, cu sau fără fond comercial, sunt contabilizate;

(c) specificarea contabilizării compensaţiilor primite de la terţi pentru investiţia imobiliară care a fost depreciată, pierdută sau la care s-a renunţat.

2. Sumar al abordării cerute de Standard

2.1 Standardul permite entităţilor să aleagă fie:

(a) un model bazat pe valoarea justă, conform căruia o investiţie imobiliară este evaluată, după evaluarea iniţială, la valoarea justă, iar schimbările în valoarea justă sunt recunoscute în profit sau pierdere; fie

(b) un model bazat pe cost. Modelul bazat pe cost este specificat în IAS 16 şi cere ca o investiţie imobiliară să fie evaluată după evaluarea iniţială la costul amortizat (minus orice pierderi acumulate din depreciere). O entitate care allege modelul bazat pe cost prezintă valoarea justă a investiţiei sale imobiliare.

2.2 Alegerea între modelele bazate pe cost sau pe valoare justă nu este disponibilă locatarului pentru contabilizarea dreptului imobiliar deţinut conform unui leasing operaţional pe care a ales să-l clasifice şi să-l contabilizeze ca investiţie imobiliară.

Standardul cere ca astfel de investiţie imobiliară să fie evaluată utilizând modelul valorii juste.

2.3 Modelul valorii juste diferă de modelul de reevaluare care este permis pentru anumite active nefinanciare. Conform modelului de reevaluare, creşterile în valoarea contabilă peste o evaluare bazată pe cost sunt recunoscute ca surplusuri din reevaluare. Totuşi, conform modelului valorii juste, toate schimbările în valoarea justă sunt recunoscute în profit sau pierdere.

2.4 Standardul cere unei entităţi să aplice modelul ales tuturor investiţiilor imobiliare. Totuşi, acest lucru nu înseamnă că toate contractele de leasing operaţional eligibile pot fi clasificate ca investiţii imobiliare.

2.5 În cazuri excepţionale, atunci când o entitate a adoptat modelul bazat pe valoarea justă, ar putea exista dovezi clare atunci când entitatea achiziţionează o investiţie imobiliară (sau atunci când o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima oară investiţie imobiliară, în urma încheierii construcţiilor sau îmbunătăţirilor, sau după o modificare a utilizării) că valoarea sa justă nu va putea fi determinabilă credibil în mod continuu. În astfel de cazuri, Standardul îi cere entităţii să evalueze acea investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost din IAS 16 până la cedarea investiţiei imobiliare. Valoarea reziduală a investiţiei imobiliare se presupune a fi zero.

2.6 O schimbare de la un model la altul este făcută doar dacă schimbarea are drept rezultat o prezentare mai fidelă. Standardul spune că acest lucru este puţin probabil a se întâmpla în cazul unei schimbări de la modelul valorii juste la modelul bazat pe

cost.

2.7 IAS 40 depinde de IAS 17 pentru cerinţe privind clasificarea contractelor de leasing, contabilizarea contractelor de leasing operaţional şi financiar precum şi pentru anumite prezentări relevante investiţiilor imobiliare date în leasing. Atunci când un drept imobiliar, deţinut conform unui leasing operaţional, este clasificat şi contabilizat ca fiind o investiţie imobiliară, IAS 40 se aplică cu întâietate faţă de IAS 17 cerând ca leasingul să fie contabilizat ca fiind un leasing financiar. Paragrafele 14-18 din IAS 17 se aplică clasificării contractelor de leasing pentru terenuri şi clădiri. Paragraful 18 specifică mai ales când nu este necesar să se evalueze separat elementele de teren şi clădiri ale unui astfel de leasing.

3. Standardul Internaţional de Contabilitate 40

3.1 Obiectiv

Obiectivul acestui Standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi cerinţelor aferente de prezentare a informaţiilor.

Standardul se aplică tuturor entităţilor.