Antecontractul de vânzare - cumpărare imobiliară

Capitolul 1

Noţiune

Secţiunea I

Definiţie şi esenţă

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voinţe contractual prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a încheia între ele, în viitor, un anumit contract de vânzare-cumpărare, stabilind şi conţinutul esenţial al acestuia . Este frecvent utilizat pentru a lega juridiceşte părţile care, din diferite motive, pentru moment nu pot să încheie în mod valabil un contract de vânzare-cumpărare, pe care însă urmăresc să-l încheie în viitor. În acest mod părţile, prin încheierea antecontractului, se asigură că fiecare îşi va menţine voinţa până la data încheierii contractului propriu-zis în forma sa valabilă . Mai este denumit şi promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, contract provizoriu sau precontract.

Existenţa şi valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp în urmă, dar în dreptul român a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al doilea război mondial, când, pe măsura consolidării totalitarismului şi extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalităţi (forma autentică ad validitatem şi autorizarea administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii. Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară este practic, o "creaţie" a practicii avocăţeşti şi a judecătorilor receptivi la situaţiile juridice de fapt, care, în practica ultimelor decenii după mai multe ezitări şi căutări, au acceptat ideea că, vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea condiţiilor cerute de lege, este lovită de nulitate, în schimb este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un contract în viitor, în forma şi condiţiile prevăzute de lege .

Din punct de vedere obligaţional, antecontractul de vânzare-cumpărare nu dă naştere unei obligaţii de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci dă naştere unei obligaţii de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea încheia şi a încheia pur şi simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul conţine un raport de obligaţii de "a face", în sensul că ambele părţi se obligă, una că va consimţi la vânzarea şi cealaltă că va consimţi la cumpărarea imobilului, la o dată ulterioară care coincide cu data încheierii contractului în forma autentică. Legătura juridică creată prin încheierea antecontractului constituie, ea însăşi, un contract, care beneficiază de principiul forţei obligatorii a contractului consacrat în art. 969 C. civ. obligând părţile contractante să-şi respecte angajamentul asumat şi să încheie contractul promis .

Deci în esenţă, antecontractul este o promisiune de contract, adică un contract prin care părţile se angajează, în principal, să încheie în viitor un alt contract, al cărui conţinut esenţial este deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreşte să-l vândă, iar un cumpărător doreşte să-l cumpere, dar nu pot încheia de îndată contractul autentic fie deoarece vânzătorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumpărătorul nu dispune încă de suma necesară achitării integrale a preţului, etc. Iată de ce părţile pot hotărî să încheie imediat un antecontract prin care ele se obligă reciproc să-şi procure actele sau sumele necesare şi să procedeze în viitor la încheierea contractului dorit, în condiţiile deja stabilite prin clauzele antecontractului .

Secţiunea a II-a

Delimitări

Antecontractul, fiind o convenţie sinalagmatică, se aseamănă cu o serie de alte instituţii, dar se şi deosebeşte de ele în multe privinţe. Astfel:

a). Antecontractul ca şi promisiune de contract se deosebeşte de contractul promis, atât prin conţinutul cât şi prin efectele sale:

- antecontractul dă naştere unei obligaţii de "a face" adică de a încheia în viitor, contractul promis, în schimb contractul promis dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite dreptul real înstrăinat;

- se deosebeşte şi prin condiţiile de fond şi de formă ce trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se încheie consensual, pe când contractul de vânzare-cumpărare imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă, ad validitatem.

- la încheierea contractului promis, vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului vândut, pe când la încheierea promisiunii de contract promitentul vânzător poate să nu fie încă proprietar dar să existe temeiuri că va deveni până la perfectarea vânzării promise.

b). Antecontractul se deosebeşte, prin caracterul său sinalagmatic, şi de promisiunea unilaterală de a contracta, prin care numai una din părţi se obligă, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a contracta sau nu.

c). Antecontractul se deosebeşte şi de simpla ofertă de a contracta, aceasta din urmă fiind o manifestare de voinţă unilaterală care în anumite condiţii poate fi revocată şi care devine caducă dacă ofertantul încetează din viaţă, pe când antecontractul este o convenţie care nu poate fi revocată unilateral şi nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile şi obligaţiile părţilor transmiţându-se moştenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de altă parte, atunci când există o ofertă valabilă, pentru încheierea contractului este suficientă manifestarea voinţei acceptantului, pe când în cazul existenţei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenţi să-şi dea consimţământul la încheierea contractului promis.

d). Antecontractul se deosebeşte de pactul de preferinţă prin care promitentul nu se obligă să vândă, ci se obligă doar că, dacă se va decide să vândă bunul, să-l prefere cumpărător pe cel cu care a încheiat pactul de preferinţă; în baza antecontractului, promitentul vânzător este obligat să vândă promitentului cumpărător, la preţul şi în condiţiile deja convenite şi inserate în antecontract, pe când în baza pactului de preferinţă (dacă promitentul se obligă să vândă), toate condiţiile contractului urmează a fi negociate între părţile pactului şi cu terţii posibili cumpărători, preferinţa funcţionând numai la preţ şi condiţii egale.

e). Antecontractul se deosebeşte de un contract ferm sub condiţie pentru că îndeplinirea condiţiei validează contractul cu efect retroactiv, pe când încheierea contractului promis printr-un antecontract va produce efecte numai pentru viitor.

f). Antecontractul se deosebeşte de promisiunea de a obţine ratificarea unui act, căci prin antecontract se promite propriul consimţământ la încheierea viitorului contract promis, pe când prin promisiunea de a se obţine ratificarea unui act se promite doar faptul propriu de a convinge pe altul să consimtă la încheierea sau ratificarea unui act.