Sisteme de Publicitate Imobiliară Aplicabile pe Teritoriul României

Considerații generale :

Existența unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoașterii situației precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor de identificare, cât și, mai ales, al aspectelor juridice interesând titularii drepturilor de proprietate, transferurile juridice având ca obiect aceste bunuri, existența dezmembrămintelor de proprietate sau a unor sarcini care grevează aceste bunuri.

Realizarea unui sistem de publicitate imbiliară este nu numai necesară, dar și posibil de înfăptuit, datorită așezării fixe și existența unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile, spre deosebire de bunurile mobile care, prin definiție, sunt lipsite de o așezare fixă în spațiu și de mai multe ori și de elemente de identificare.

Publicitatea imobiliară își justifică utilitatea prin multiple considerente:

- bunurile imobile au o valoare materială mult mai mare decât cele mobile;

- stăpânirea unui bun imobil poate corespunde dreptului de proprietate, unui alt drept real principal sau unei stări de fapt, o posesiune. Cum în materie imobiliară posesiunea nu valorează titlu de proprietate, numai proprietarul poate înstrăina bunurile sale imobile, de aici și interesul terților dobânditori de a cunoaște cu exactitate situația juridică a bunurilor imobile.

Ca și concept, publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice ce au ca scop evidența și opozabilitatea față de terți a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturi reale imobiliare .

După Unirea din 1918, s-a pus problema creării unui sistem unitar de publicitate pe întregul teritoriu al țării. Au existat mai multe demersuri în acest sens, dar izbucnirea celui de-al doilea război mondial și apoi instaurarea regimului de guvernare comunist au determinat lipsa de eficacitate a acestora .

Datorită condițiilor istorice, în țara noastră nu a existat, până în prezent, un sistem unic de publicitate imobiliară, ci au fost reglementate patru asemenea sisteme :

- cel al Registrelor de Transcripțiuni și Inscripțiuni, reglementat de Codul Civil și Codul de Procedură Civilă, aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia, Dobrogea).

- cel al Cărților Funciare, reglementat în a doua jumătate a secolului al XIX-lea de legislația austriacă și ungară, iar ulterior, de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, aplicabil în provinciile românești anexate de fostul Imperiu austro-ungar (Transilvania, Banat, Crișana, Satu-Mare, Maramureș și Bucovina);

- cel al Cărților de Publicitate Imobiliară, numit și "Sistemul intermediar de publicitate", reglementat prin Legea nr. 242/1974 pentru transformarea cărților provizării în cărți de publicitate funciară, aplicat într-un număr redus de localități din județul Ilfov și București, în care s-au efectuat măsurători și întocmit documente cadastrale;

- cel al Cărților de Evidență Funciară, care este tot un sistem intermediar, însă conceput ca provizoriu, reglementat de Legea nr. 163/1946 și aplicat în localitățile din Transilvania unde cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza celui de-al doilea razboi mondial.

Primele două sisteme sunt cele mai răspândite, fiind socotite principalele sisteme de publicitate imobiliară din România, celelalte două fiind de fapt varietăți ale sistemului de publicitate ale cărților funciare.

În alte opinii , celor patru sisteme li se mai adaugă și sistemul Cărților Funciare Centrale pentru Căi Ferate și Canaluri, prevăzut de Legea 241/1974.

Inițial, registrele de publicitate imobiliară s-au ținut de tribunal și apoi de către judecătorii, iar ulterior, după 1960 de către notariatele de stat. În anul 1995, o dată cu transformarea activității notariale într-un serviciu public autonom, prin Legea 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, atribuțiile de publicitate mobiliară și imobiliară, registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, precum și cărțile funciare au trecut la judecătoriile în circumscripția cărora se află notariatele de stat .

Unificarea regimului juridic al publicității imobiliare a constituit o preocupare majoră a legislativului după anul 1989. Ca urmare, în 1996 a fost adoptată Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară. Prin aceasta, sistemul cărților funciare este extins la nivelul întregii țări, cu anumite schimbări față de modul în care ele au fost reglementate prin Decretul-Lege nr. 115/1938.