Teoria evaluării

Introducere

Economia Republicii Moldova conform, Constituţiei este economie de piaţă. Crearea şi dezvoltarea unei economii de piaţă funcţionale, inclusiv a pieţei imobiliare, este un proces de durată şi necesită studii sistematice şi aprofundate. Odată cu dezvoltatea pieții imobiliare apare necesitatea de a evalua bunurile imobiliare pentru estimarea valori de piață. Activitatea de evaluare conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002 este definită ca procesul de deteminare a valorii bunului la o dată concretă, ținînd cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură, care influențează valoarea. Acest process prezintă prin sine o cosecutivitate de procedure, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Cele 3 abordări precum abordarea costului, avenitului și abordarea vînzărilor comparabile, utilizate de evaluator, pentru estimarea valorii bunului evaluat, nu totdeauna urmămeăresc scopul de apreciere a valorii de piață. Valorile care sunt evaluate sun diferite: valoarea de lichidare; valoarea de investiţie; valoarea de reconstituire; valoarea de înlocuire; valoarea de piaţă pentru utilizarea existent.

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil evaluat. Pentru a obține o opinie veridică privind valoarea proprietății imobiliare, evaluator aplică cele 3 abordări de evaluare. Dar este important de menționat că nici una din abordările de evaluare nu este universal și nu generează rezultate absolute corecte. Astfel în această lucrare voi vorbi despre procesul de reconciliere a rezultatelor obținute în urma evaluării și în special despre metodele de reconciliare a rezultatelor și estimarea valorii finale. Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finalaa valorii. La etapa de reconciliere, evaluatorul, bazînduse pe propria experienţă şi cunoştinţele accumulate, va argument elegerea metodelor de evaluare şi importanţa acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.

Capitolul 1. Aspect teoretice ale evaluarii

1.1 Noţiuni generale. Difiniţii de valori

Evaluarea bunurilor imobile este una din cele mai răspîndite ramuri ale activităţii de evaluare şi constă în estimarea valorii a terenurilor şi construcţiilor. Conform legislaţiei, sub noţiunea de bunuri imobiliare sunt considerate bunurile: terenurile, porţiunile de subsol, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate strîns de pămînt, adică toate bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.

Scopul oricării evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piață presupune existența a mai multor valori ale unui și aceluiași bun. În dependență de scopul pentru care este efectuată evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cea laltă. Astfel în dependență de tipul tranzacției evaluatorul poate determina o mărime anumită a valorii bunului, ca de exemplu în cazul vînzării bunului imobiliar se va estima valoarea de piață, pentru asigurarea bunului imobiliar se va determina valoarea de reconstituire sau valoare de înlocuire; în cazul impozitării bunului se va estima valoare impozabilă etc.

Prin urmare în dependență de tipul tranzacției și scopul evaluării se vor determina sau se va estima de către evaluator următoarele tipuri de valori:

valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît sa vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;