Caracteristici ale pieței ipotecare în Uniunea Europeană

Cap.1 Experiena europeana în finanarea locuinelor

1.1 Trasaturile pieei ipotecare

Pietele imobiliare si cele ipotecare din Europa sunt extrem de diversificate structural, din mai multe motive:

- traditii si culturi nationale;

- produse si institutii implicate;

- sisteme de impozitare si subventionare;

- costuri aferente achizitionarii locuintei;

- preturi de tranzactionare;

- structura proprietatii.

Cu toate ca aceste piete ramân, prin însasi traditia lor, nationale, introducerea monedei unice a condus la o mai mare integrare a tarilor care compun acest spatiu si are o influenta majora asupra pietelor imobiliare si asupra sistemelor financiare care le deservesc, facându-se deja trecerea catre crearea unei piete unice de capital, lichida si stabila.

Creditarea ipotecara este o industrie în continua crestere la nivelul Europei: volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în termeni nominali în mai putin de 10 ani, ajungând, la sfârsitul anului 2000, la aproximativ 3,7 trilioane euro, reprezentând circa 38% din PIB. Pietele ipotecare prezinta puternice caracteristici nationale iar importanta lor economica variaza de la o tara la alta. Cele mai mari piete sunt în Germania, Olanda si Danemarca. În mod curent, creditele rezidentiale reprezinta între 20% si 60% din PIB, cresterea dinamica a pietelor ipotecare evidentiind importanta lor în cadrul economiilor nationale.

De la o tara la alta exista diferente semnificative în ceea ce priveste institutiile de creditare si produsele pe care acestea le ofera. Principalele caracteristici ale acestor produse sunt ilustrate în urmatorul tabel:

Tabel nr.1. Produse ipotecare tipice

Marea Britanie Germania Spania Franta

Termen de rambursare 25 ani 25  30 ani 10  15 ani 15 ani

Tipul ratei dobânzii variabila renegociabila

variabila +/-90% rata de referinta 50% rata de referinta 50% rata fixa

Sursa: Judith Hardt  Mortgage Market Europe  recent trends and Their Likely Impact on the Mortgage Industry, în Mortgage Market Europe 2001, Roma, 2001.

Diferentele dintre pietele ipotecare sunt, de asemenea, rezultatul dintre diferentele de pe piata proprietatilor imobiliare  marimea fondului locativ, structura proprietatii, instrumente financiare utilizate si altele  si din sectorul constructiilor  autorizatii de constructie eliberate, locuinte finalizate, numarul tranzactiilor imobiliare. Situatia economica generala are, de asemenea, o influenta directa asupra pietei ipotecare  când economia se dezvolta si gradul de ocupare a fortei de munca are o evolutie ascendenta, creste cererea de locuinte precum si de finalizare a acestora.

Creditorii ipotecari din UE utilizeaza o varietate de metode si instrumente pentru finantarea creditelor ipotecare. Tehnica pe care o utilizeaza depinde de un numar mare de factori, începând cu tipul creditorului ipotecar, modul de utilizare a capitalului, cadrul legislativ si fiscal si pâna la traditiile istorice, care difera de la o tara la alta. Metodele variaza de la finantarea pe baza depozitelor individuale într-o forma sau alta  depozite interbancare sau depozite de economii la termen  si credite de la alte institutii financiare pâna la metode de finantare specializate, cum ar fi emiterea de obligatiuni ipotecare, valori mobiliare si conturi de economii specializate. Diferentele dintre sistemele de finantare existente reflecta, în primul rând, contextul socio-economic particular în care acestea au evoluat, dar si cadrul legislativ, normativ, fiscal, specific fiecarei tari în parte.

Functie de provenienta fondurilor, în practica economica exista doua modele fundamentale de finantare locativa:

1. modele bazate pe depozite bancare;

2. modele ce atrag resurse de pe piata de capital.

Cel putin unul dintre aceste modele trebuie sa fie accesibil pentru a canaliza economiile populatiei catre finantarea de locuinte.