Contract de Arendare

CONTRACTUL DE ARENDARE

I. Notiunea contractului de arendare

1. Definitie.

Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.

2. Reglementare.

Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr.16/1994 (modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L.nr. 16/1994). Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). inseamna ca, in completarea celor doua acte normative se aplica, in conditiile aratate, "regulile particulare la arendare" prevazute in Codul civil (art.1454 si urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. in completarea acestor norme, se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor civile). Precizam ca legile comerciale nu sunt incidente in materie, intrucat contractul de arendare are natura pur civila. (ANEXA 1)

II. Caracterele juridice ale contractului de arendare

1. Caractere comune cu locatiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un contract prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros. Daca un bun agricol se transmite, in vederea folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta (comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit .

2. Forma contractului. Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual, cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn . Potrivit art.6 din Legea nr. 16/1994, "sunt valabile si opozabile" numai contractele de arendare incheiate in scris (indiferent ca inscrisul este autentic sau doar sub semnatura privata) si inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la primaria (respectiv primariile) in a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, deci sub sanctiiunea nulitatii absolute (vz. si art.24 alin.1) .

Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in cazul nerespectarii formei scrise sau in cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in executare, nu se pun probleme; nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.

Dar daca contractul incheiat verbal sau neinregistrat a fost pus in executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa-l lucreze)? intrucat contractul este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele nu pot fi solutionate in conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire fara justa cauza etc.).

III. Validitatea contractului

1. Partile contractante.

Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).

a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (art.2) si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune.

Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art.22).

Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune.

Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului .

Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23).

Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod exceptional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.65/1998 - permite cesiuea contractului de catre arendas (in calilate de cedent), daca sunt indeplinite doua conditii(art.21):

- exista acordul scris al arendatorului;

- cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit varsta majoratului.