Creditul Ipotecar

Multi dintre cei care isi doresc cumpararea sau construirea unei case cu ajutorul unui credit se afla in fata unei dileme. Ce tip de credit este mai avantajos cel ipotecar sau cel mobiliar ?Cumpararea unui apartament, de exemplu, in conditiile nu se dispune de o alta locuinta in proprietate sau de un teren, nu poate fi facuta decat printr-un credit ipotecar. Aceasta inseamna ca garantia o va constitui pe imobilul ce urmeaza a fi cumparat.

Cumpararea unei case presupune si existenta unei garantii pe care banca o solicita. Este nevoie de o garantie de care banca sa poata dispune in cazul in care creditul solicitat nu mai poate fi platit. Banca trebuie sa-si recupereze astfel imprumutul pentru cumpararea respectivului imobil.

Diferenta fundamentala intre cele doua tipuri de credit o constituie modul de garantare a creditului: in cazul celui ipotecar, se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul, iar in cazul celui imobiliar, se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu.

pentru creditele ipotecare se iau in calcul veniturile nete realizate de catre solicitant împreuna cu familia acestuia, daca este cazul. Rata totala lunara (credit plus dobânda) nu va depasi 35% din venitul net obtinut, dupa ce anterior au fost deduse celelalte datorii, iar garantarea acestor credite se poate realiza numai cu ipoteca de rang I asupra imobilului achizitionat din credit, iar în cazul construirii de locuinte, ipoteca asupra terenului si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv (constructii viitoare).- la tipul garantiei: la creditele ipotecare se poate constitui ipoteca si asupra constructiei viitoare;- la tipul dobanzii: la creditele ipotecare se poate utiliza doar dobanda variabila in functie de o dobanda de referinta;Date fiind acest diferente, la care se mai pot adauga si altele referitoare la modul de derulare a contractului de credit, creditele ipotecare sunt utilizate cu precadere la finantarea unor constructii noi, in timp ce creditele imobiliare sunt utilizate in principal la finantarea achizitiilor de imobile

Notiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune – credit pentru investitii imobiliare.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare reprezinta creditul acordat pe o perioada de minim 5 ani pentru persoanele juridice si pe o perioada de 10 ani pentru persoanele fizice de catre institutiile financiare autorizate.Garantarea unui asemenea credit se realizeaza prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului ,pentru care se acorda creditul, prin privilegii întelegând dreptul creditorului d-ea fi platit cu prioritate fata de alti creditori ai împrumutului.

Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta.

Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu dobanda indexata in functie de un indice de referinta

- Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au apreluat riscul de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung (dobanzile vor scadea in urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc.

- Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia

indicilor de referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii, neschimbata.

Creditul ipotecar cunoaste mai multe forme dintre care:

-creditul ipoteca cu dobânda variabila;

- creditul ipoteca cu rambursare progresiva(cu reduceri ale anuitatilor,mai mari la începutul

perioadei de rambursare);

-creditul ipotecar inversat,purtator de anuitati(caz în care împrumutul aduce proprietarului un

Venit regulat), prin care se valorifica capitalul investit si se beneficiaza de dreptul de proprietate si de usufruct.

Importanta creditului provine din aceea ca permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.

In calitate de participanti pe aceasta piata apar societatile de asigurari, bancile comerciale, bancile mutuale, ceea ce dovedeste un interes sporit al investitiilor, ca urmare a importantei pe care o acorda autoritatile acestui tip de credite

Institutiile desemnate de lege,care au dreptul de a acorda credite ipotecare sunt bancile.persoanele juridice române si straine.CEC,Agentia Nationala de locuinte.Beneficiarii creditelor sunt persoanele fizice si juridice române care au drept ca obiect de activitate: construirea,reabilitarea,consolidarea,sau extinderea imobilelor.

în cazul persoanelor fizice ,este necesar ca nivelul ratelor de rambursat si al dobânzilor sa nu depaseasca 50% din veniturile nete ale debitorului si ale familiei sale.

În cazul peroanelor juridice ,creditul ipotecar se acorda în functie de situatia ultimului bilant contabil a balantei de verificare lunare si a indicatorilor:lichidarea curenta,rata profitului ,gradul de acoperire al dobânziisi viteza de rotatie a activelor circulante.

Institutia creditoare acorda creditul printr-o plata integrala sau esalonata,catre vânzatorul sau constructorul imobilului direct sau în contul deschis pe numele acestuia.O prevedere a Legii 1901999 este aceea a asigurarii garantiilor debitorul fiind obligat sa încheie un contract de asigurare a bunurilor ipotecare ,plata primelor de asigurare trbuind sa se realizeze odata cu rambursarea ratelor de credit.Costul creditului ipotecar este stabilit în functie de nivelu ratei dobânzii care poate fi fixa sau variabila

Dintre institutiile autorizate prin lege sa desfasoare activitatile de credite în domeniul imobiliar,se remarca Agentia Nationala de Locuinte înfiintata în 1998 ca institutie de interes public si cu importante functii sociale.Astfel pentru creditele acordate în euro persoanelor sub 35 de ani rata dobânzii este de 7% iar pentru persoanele peste aceasta vzrsta rata dobânzii este de 9%.

In anul 2005 ,piata ipotecara în România s-a ridicat la 2 miliarde de euro,reprezentând 3%din PIB,comparative cu 44%în Europa Centrala