Evaluarea eficienței economice a proiectului de dezvoltare a imobilului

Introducere

Asa cum domeniul imobiliar ocupa o nisa aparte in economia tarii; investitiile imobiliare sunt un component important si vital pentru dezvoltarea domeniului imobiliar. Investitiile imobiliare sunt o activitate ce necesita timp si cercetari, ele se deosebesc de alte activitati prin faptul ca consuma o cantitate mare de finante insa aduc profit intr – un timp indelungat sau in genere sunt irationale pe timp de criza ceea ce deja practic incepe sa se transforme in realitate prin refuzurile bancilor de a oferi dezvoltatorilor de imobile mijloace banesti. Cu atat mai mult se mareste neccesitate unui studiu pre investitional in cadrul unui proiect de development.

Procesul de development este o actiune complexa si se formeaza in rezultatul cercetarii pietei, cercetarii de marketing, finantare, evidenta si gestiune a patrimoniului. Una din cele mai importante particularitati a procesului este faza preinvestitionala care presupune cercetarea pietei si alegerea amplasamentului viitorului obiect.

Scopul acestei lucrari este aprofundarea si fundamentarea cunostintelor ce ar permite prognoza, gestiunea si evaluarea investitiilor in domeniul imobiliar. Lucrarea este formata din 4 capitole:

Capitotlul I. Analiza pietei imobiliare

1.1 Analiza generala a pietei imobiliare

Piata imobiliara reprezinta o oglinda a economiei unei tari dezvoltate sau a unei tari ce tinde sa fie dezvoltata. Piata imobiliara este foarte capricioasa la factorii politici si economici. Deasemenea pe piata imobiliara se realizeaza interrelatia dintre cererea si oferta tuturor cumparatorilor si vinzatorilor, prezenti momentan in acelasi spatiu si sunt in conditii egale pentru a lua o decize care are tendinta de a tranzactiona sau nu. Piaţa imobiliară poseda o structura complexa care ofera cadrul schimbului de marfuri, bunuri imobiliare, servicii si capitaluri.

Odatu cu primele izvoare de criza economca au aparut si primele tendinte de stopare a pietei ceea ce ne demonstraza ca omul de rand si anume cei ce aduc banii de peste hotare, cei ce formeaza cerea isi dau bine seama ca preturile imobilelor in special locative ar trebui sa scada ceea ce lear permite o situtie mai benefica din punct de vedere economic. In toamna anului 2009 criza a strabatut si tara nostra si sa remarcat prin faptul ca piata era intr-o situatie de asteptare, unii sperau la relansarea vanzarilor iar altii asteptau ca preturile sa inceapa avalansa spre cadere, respectiv asa cum se prognoza de toate institutiile media insa piata cum am mai mentionat era intr – o stare de blocaj astfel ca tendintele de alunecare a costului unui metru patrat nu erau atat de critice cum se astepta, investitorul era pus in situatia sa cedeze din pret insa in masura in care afacerea mai este cu tendinte pozitive sau sa procedeze ca ceilalti la inghetarea constructiei. Pentru a observa situatia si tendintele pietii imobiliare in tara nostra este nevoie de analizat piata imobiliara a orasului Chisinau iar celelalte pieti cu mici devieri vor confirma aceasta analiza.

Asa dar conform datelor agentiei „Cadastru” putem observa cum numarul vanzarilor anuale scade simtitor.

Sursa: [http://lara.md/main/analytics/]

Figura 1.1.1. Dinamica vanzarilor anuale

Conform datelor statistice prezentate de „Cadastru”, numărul de vanzari constituie 47,1% de la nivelul de vanzari din anul 2008 si 32% din nivelul de vanzari din anul 2005. O tendinta evidenta de scadere a capacitatii pietei imobiliare.

Anii 2009 - 2010 vor ramane ca cei mai grei ani din istoria pietei imobiliare din Chisinau si mai precis pentru piata locuintelor primare. Cei ce erau inplicatii in constructii pana nu demult spuneau ca criza ne va ocoli in prezent stau cu constructiile inghetate iar pe alte santiere constructia a devenit un lucru complicat, totul se datoreaza situatiei economice si politice care mai si influenteaza populatia in a nu investi in proprietati imobiliare.

Piata imobiliara primara si pretul se formeaza sub influenta mai multor factori, insa in fine – este acel minimum la care este de acord vanzatorul, si acel maximum la care este de acord cumparatorul. La moment unul din factorii decisivi la intocmirea tranzactiilor pe piata primara este increderea in titularul constructiei. Si anume incredere catastrofic nu ajunge. Din aceasta cauza astazi, in conditii de criza de incredere, pe piata imobiliara primara vand numai unitati. Constructia este un proces intins in timp, termenul de constructie al casei poate fi de la 12 pană la 36 de luni. In aceasta perioada pot aparea multi factori de risc care in fine pot influenta asupra costului de pret si asupra pretului la finele constructiei. In conditiile existente populatia are probleme cu locurile de munca, au scazut veniturile si au crescut cheltuielile curente, in legatura cu aceasta multi cumparatori potentiali si-au schimbat prioritatile, iar achizitionarea de locuinte noi a trecut pe planul doi.

Piata loturilor de pamant si loturilor de constructie deasemnea se confrunta exact cu aceleasi problem, totul este strans legat de investii adica daca ele lipsesc in domeniul constructiei de locuinte sau un alt tip de imobil atunci nici acest segment de piata nu prezinta mare interes. Se vand doar in cazurile cand vanzatorul are nevoie urgent de bani. Pe parcursul anului cererea acestui tip de bunuri a disparut astfel pretul a inceput alunecarea in jos cu 25% fata de anii precedenti. Cum am mai spus acest segment este in stransa legatura cu segmentul pietei constructiilor de locuinte si a caselor de locuit cu toate ca unele materiale de constructie sau eftinit doritoarii dea construi sunt foarte putini. Cumparatorii loturilor de pamant nu au disparut complet ei suunt si stiu ca acest timp de criza este unul favorabil pentru procurarea unui lot si nu stiu unde este fundul acesta al crizei pana unde pot cadea preturile si cand va fi atins acest fund.