Finanțarea imobiliară în Japonia

1.1. CONCEPTUL DE FINANŢARE IMOBILIARĂ COMERCIALĂ ÎN JAPONIA

Sectorul imobiliar reprezintă în momentul de faţă unul dintre cele mai importante sectoare ale economiei la nivel naţional şi chiar mondial, şi este un domeniu din ce în ce mai accentuat, din diverse motive: populaţia şi persoanele juridice se implică în mod frecvent şi obligatoriu în acest sector, domeniul este unul care se dezvoltă într-un ritm rapid etc. De asemenea, nu trebuie neglijat faptul că actuala criză economică mondială îşi are originile în creditele “subprime”, adică credite imobiliare.

Piaţa imobiliară reprezintă ”locul” de întâlnire al cererii cu oferta de imobile, atât apartamente, case, vile cât şi terenuri sau spaţii comerciale, şi unde se stabileşte preţul pentru aceste bunuri, ca rezultat al negocierilor între cumpărători şi vânzători. De obicei, pe această piaţă se poate constata că avem o cerere excedentară, ceea ce se manifestă printr-o influenţă asupra preţului de vânzare.

Finantarea imobiliară se acorda pentru construcţia/achiziţia de imobile, cartiere rezidenţiale, spaţii comerciale, clădiri de birouri, hale industriale, depozite şi alte clădiri.

În funcţie de destinaţia clădirilor piaţa imobiliară poate fi segmentată pe 2 categorii, piaţa imobiliară rezidenţială şi piaţa imobiliară comercială, după cum reiese din figura nr. 1.

Figura nr. 1. Structurarea pieţei imobiliare.

Sursa: Prelucrare după: www.imobiliare.ro.

Proprietăţile comerciale sunt considerate acele proprietăţi care sunt utilizate mai degrabă ca şi spaţiu de lucru decât ca şi spaţiu de locuit. Proprietăţile imobiliare comerciale includ clădiri cu birouri, mall-urile, restaurantele, marile magazine etc.

Evaluarea proprietăţilor imobiliare comerciale japoneze se face, ca în oricare altă zonă a lumii, prin confruntarea dintre cererea şi oferta de proprietăţi comerciale.

Pe piaţa imobiliară, cererea reprezintă numărul de solicitări pentru un anumit tip de imobiliare pentru care se manifestă dorinţa de achiziţie sau închiriere, la diferite preţuri, în funcţie de intervalul de timp când are loc tranzacţia. Analiza cererii de proprietăţi de tip comercial presupune identificarea potenţialilor cumpărători şi a comportamentului acestora.

Oferta, pe piaţa imobiliară, este reprezentată de numărul de proprietăţi dintr-un anumit tip disponibil pentru vânzare sau închirierea la un moment dat, precum şi din stocul de proprietăţi existente.

Deci, piaţa imobiliară comercială permite confruntarea cererii cu oferta de produse specifice, produse imobiliare de tip comercial, de unde rezultă preţul, după cum se poate observa mai jos.

Figura nr. 2. Componentele pieţei imobiliare comerciale.

Sursa: prelucrare după www.paginadeimobiliare.ro

Pentru anul 2009 este prevăzută o scădere a volumului total de investiţii în proprietăţi comerciale până la aproximativ $412mld , aşa cum se poate observa din graficul de mai jos.

Figura nr. 3. Evoluţia nivelului investiţiilor în proprietaţi comerciale, 2006-2009

Sursa: prelucrare după www.zf.ro

După cum se observă în figură, nivelul global al investiţiilor în proprietăţi comerciale a avut o cădere abruptă şi într-un timp extrem de scurt, cu 59% în 2008 comparativ cu 2007, ajungând la valoarea totală de $433mld. Această valoare a fost cea mai scăzută din 2004 pe un fond de scădere importantă a investiţiilor companiilor străine.

1.2. PIAŢA IMOBILIARĂ DIN JAPONIA

Japonia este o insulă situată în Asia de Est, în Oceanul Pacific, fiind în prezent cea de-a doua mare putere economică de pe glob, după Statele Unite ale Americii.

Japonia este, în principiu, o ţară dezvoltată, care găzduieşte un număr ridicat de clădiri sofisticate, de “zgârie-nori”, de companii multinaţionale, firme de afaceri şi instituţii financiare şi de credit. Acestea sunt câteva din motivele pentru care dezvoltarea imobiliară comercială în Japonia este una în plină ascensiune.