Metode economice de transmitere a proprietății funciare

Relatiile economice circumscrise pieţei funciare îmbracă forma unor metode în baza cărora se negociază transmiterea proprietăţii sau numai a folosinţei. Negocierile dintre proprietari şi cumpărători respectiv utilizatori au în vedere o anumită categorie economică specifică fiecărei metode de transmitere a proprietăţii terenurilor, care pe fond definesc diferite segmente ale pieţei funciare, după cum urmează:

Metodele economice de translare a proprietăţii funciare:

1. Vânzare-cumpărare

2. Arendare- închiriere

3. Cooperare-asociere

4. Concesionare

1. Vânzare – cumpărare

Istoria proprietăţii funciare în România.

În epoca imperiala asistăm la elaborarea progresivă a teoriei generale a contractelor. Contractul (contractus), al cărui element esenţial îl constituie acum acordul de voinţă, se descătuşează de sub lanţurile formalismului primitiv.

Jurist consultul Pedius este primul care, unind în categoria juridică a contractelor unele acte juridice, arată că elementul esenţial al acestora este acordul de voinţă al părţilor contractante.

Vânzarea-cumpărarea (emptio – venditio) este un contract consensual în temeiul căruia o persoană numită vânzător se obligă să transmită altuia, numit cumpărător posesiunea liniştită şi trainică a unui lucru (merx) în schimbul unei sume de bani numită preţ (pretium).

Prin Legea din 22 martie 1945, marii proprietari (moşieri) au fost expropriaţi de o suprafaţă de 1,46 milioane ha. Ca urmare a reformei din 1945, au fost împroprietăriţi 918 mii de ţărani fără pământ sau cu pământ puţin, întemeindu-se astfel 400 mii noi gospodării, iar alte 500 mii gospodării şi-au sporit suprafaţa de teren pe care o deţineau.

În perioada 1945-1946, ca urmare a secetei din Moldova, o parte din terenurile agricole provenite din împroprietărire au fost vândute la preţuri derizorii. Ca urmare printr-o lege specială, statul a anulat toate vânzările de pământ care au avut loc în acest interval, iar terenurile au fost restituite foştilor deţinători (ţărani).

În 1935, pentru V.Madgearu valoarea pământului este altceva decât preţul său , deoarece: ”Valoarea pământului corespunde cu capitalul necesar pentru a produce dobânda egală cu venitul anual al solului ”.

Sistemul legislativ şi instituţional

Conform legii 54 din 1998 , adoptată de Camera Deputaţilor şi de Senat în şedinţa comună din 19 februarie 1998, cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (1) şi ale art. 76 alin. (2) din Constituţia României, circulaţia juridică a terenurilor se prezintă astfel: Art. 1294 C. civ. defineşte vânzarea ca fiind “o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui.”

Art. 2. - (1) Terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. (2) În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie. În sensul prezentei legi, prin noţiunea familie se înţelege soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor. (3) Încălcarea prevederilor alin. (2) se sancţionează cu reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale.

Art. 5. - Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor.

Art. 6. - (1) Vânzătorul va înregistra oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia este situat terenul.

(2) În aceeaşi zi, secretarul unităţii administrativ-teritoriale va afişa oferta, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei, la sediul primăriei. Oferta va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul unde este situat terenul.

Art. 7. - Titularii dreptului de preempţiune, prevăzuţi la art. 5, trebuie să se pronunţe în scris asupra exercitării acestuia, în termen de 45 de zile de la data afişării ofertei de vânzare, în care se va arăta şi preţul oferit; oferta de cumpărare se înregistrează la primărie.

Art.12 (1) Schimbul de terenuri între persoane fizice sau între persoane juridice private, ori între persoane fizice şi persoane juridice private se face cu acordul părţilor contractante, (dispoziţiile: Terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, rămânând aplicabile) (2) În toate cazurile de schimb de terenuri, actul de schimb se încheie în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Terenurile agricole, proprietate publică, indiferent de titularul care le administrează, nu pot face obiectul schimbului. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului înlocuit, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor anterior şi legal constituite.

Art.15 (1) Sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii.