Serviciile Bancare în România

3.4. CREDITUL IMOBILIAR/POTECAR

3.4.1. CARACTERISTICI

Cum alegi tipul de credit pentru locuinta? Imprumutul ipotecar conduce la o rata lunara mai mica, dar are conditii mai dure decat creditul imobiliar

Exista anumite diferente in ceea ce priveste conditiile de acordare si costurile asociate creditului ipotecar si celui imobiliar. Una dintre cele mai imprtante este proportia dintre rata si venitul lunar. Principala deosebire dintre creditul ipotecar si cel imobiliar consta in garantiile cerute la acordarea creditului. Astfel, creditul imobiliar se poate garanta cu ipoteca si asupra altui imobil sau altor proprietati pe care le detine solicitantul, nu numai asupra celui care face obiectul imprumutului. Creditul ipotecar este mai restrictiv din acest punct de vedere, permitand garantarea doar cu imobilul cumparat pe credit sau care urmeaza a se construi si, eventual, cu terenul. Evident, valoarea imobilului (stabilita de evaluatorii bancii) trebuie sa fie intr-o anumita proportie cu suma imprumutata, de regula 133%. Normele BNR cer in acest moment ca in cazul unui credit ipotecar avansul sa fie de minimum 25%, iar rata sa nu depaseasca 35% din veniturile nete ale solicitantului de credit.

Pentru cei care nu indeplinesc aceste conditii exista si banci care ofera credit imobiliar, acesta permitand un avans mai mic (15% in cazul BCR). In plus, rata lunara poate reprezenta chiar jumatate din veniturile solicitantului. Intre cele doua tipuri de credit exista diferente si in ceea ce priveste perioada de rambursare. Aceasta este mai mare in cazul creditului ipotecar, ajungand pana la 25 de ani. Pentru a micsora rata lunara la credit si a usura rambursarea acestuia, din ce in ce mai multe banci adopta intervale de rambursare mai mari. Un alt aspect care trebuie avut in vedere pentru a alege unul dintre cele doua tipuri de credite se refera la costurile asociate creditului. Cand se alege tipul de credit, ipotecar sau imobiliar, o analiza atenta trebuie facuta si asupra modalitatii de calcul al dobanzii. Ideala este dobanda legata de indicii internationali de referinta, Libor sau Euribor, ale caror fluctuatii sunt mult mai mici decat cele ale dobanzilor interne.

Atentia solicitantului trebuie sa se indrepte in mod special si spre comisioane. Toate bancile percep comisioane, diferenta dintre ele fiind data de faptul ca unele percep comisionul de administrare anual, iar altele il aplica o singura data. In acest moment nici o banca nu percepe comision anual pentru creditul ipotecar. Costurile care departajeaza creditele intre ele sunt si cele provenite din taxele de evaluare, majoritatea bancilor fixand aceste costuri in functie de numarul persoanelor care lucreaza la evaluare si de durata acesteia. De cele mai multe ori, banca accepta doar anumiti evaluatori, ceea ce face ca pretul evaluarii imobilului sa difere destul de mult de la o banca la alta. Daca in urma cu un an creditul ipotecar era preferatul romanilor, acum locul acestuia a fost luat de cel imobiliar, avansul mai mic si acceptarea unei rate mai mari (in raport cu veniturile) avand rol decisiv in acest sens. O dovada ca lucrurile s-au schimbat este si demersul Bancii Romanesti, de exemplu, care s-a incumetat acum sa lanseze un credit imobiliar si nu ipotecar.

Formule ieftine de finantare a locuintei Raiffeisen Banca pentru Locuinte a lansat un nou sistem de creditare pentru case

Pe o piata cu un potential urias, cea imobiliara, o noua forma de finantare este oricand bine venita. Datorita tendintelor de crestere a acestei piete, bancile au inceput sa diversifice metodele de creditare. Produsul lansat recent de Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL) este un sistem nou pentru Romania de economisire si creditare in colectiv pentru domeniul locativ (CEDL), care functioneaza independent de evolutia dobanzilor de pe piata monetara. Spre deosebire de sistemul traditional al creditelor imobiliare si ipotecare, CEDL crediteaza doar 50% din valoarea investitiei si reduce substantial riscul de neplata a ratelor. Acest tip de credit nu poate fi accesat decat in lei si beneficiaza de dobanzi fixe stabilite dinainte pentru toata durata procesului de economisire si creditare. Bazndu-se pe traditia germana a caselor de economii, CEDL pune mai intai clientul sa economiseasca, apoi il crediteaza. Daca in cazul creditului ipotecar este necesar un avans de minimum 25% din valoarea casei, la creditul pentru domeniul locativ, solicitantul isi contracteaza suma finala cu banca urmand ca pentru o perioada dinainte stabilita clientul sa economiseasca lunar o suma fixa. RBL ofera trei variante de contracte pentru cumpararea sau construirea unei locuinte. O prima varianta se adreseaza persoanelor cu venituri mici care nu-si pot permite sa economiseasca decat 20 de euro pe luna sau parintilor care se gandesc sa ofere copiilor in viitor o locuinta. Caracteristica acestei variante consta in faptul ca perioada de economisire se intinde pana la zece ani. Cea de-a doua varianta se adreseaza celor care economisesc sume medii pe o perioada medie, de patru sau cinci ani. Ultima varianta se adreseaza persoanelor care pot economisi sume mari in timp scurt, dar nu mai putin de 18 luni. Avantajul major al acestui produs este prima de 30% din suma economisita de client, oferita de stat. Totusi valoarea acesteia nu poate depasi salriul mediu brut pe economie anuntat de Institutul Natinal de Statistica in anul respectiv.

Pentru 2004, valoarea salariului mediu brut pe economie este stabilita la 180 de euro. Dobanda acordata de banca economiilor facute de client este de 3% la lei. Desi pare foarte mica, in comparatie cu dobanzile practicate de restul bancilor, per total cuantumul acesteia ajunge sa fie comparabil cu dobanzile din sistem, datorita faptului ca banca acorda acelasi procent de dobanda si primei de stat, iar in timp, valoarea depozitului creste treptat. Dupa calculele facute de bancherii de la RBL, pentru a fi un depozit avantajos la care sa se obtina dobanzi comparabile cu dobanzile din piata monetara, clientul ar trebui sa economiseasca in jur de 60 de euro pe luna, mai exact 2.400.000 lei. Surprinzatoare este dobanda la creditul care este accesat la finalul perioadei de economisire, de numai 6%. Clientul plateste practic aceeasi suma pe care a economisit-o lunar in prima etapa a contractului cu banca, neconstituind un efort financiar in plus pentru acesta. Singura diferenta consta in durata de rambursare a creditului care, datorita faptului ca banca percepe o dobanda mai mare decat la economisire, se lungeste in medie cu 1,5 ani. Noua forma de finantare a locuintelor permite si fuziuni intre contracte, iar pentru cazul in care solicitantul se razgandeste si nu mai cere credit pentru domeniul locativ, banca acorda totusi o prima, conditia principala fiind ca perioada de economisire sa fie de minimum cinci ani. n

Cat platesti pentru a fi client bancar

- Comisioanele percepute de banca sunt achitate de client o singura data, in momentul semnarii contractului de economisire/creditare

- 1% din totalul sumei contractate

- 3% din valoarea creditului acordat de banca

- 108.000 lei- taxa de management

- Perioada maxima pe care se poate extinde economisirea este de pana la zece ani, in medie, 7,5 ani pentru tariful moderat, cu o rata lunara de 800.000 lei