Evaluarea Terenului

Capitolul 1 Noţiuni generale

În economie, pământul este privit ca unul dintre cei patru factori de producţie alături de muncă, capital şi coordonare. Pământul reprezintă toate elementele naturale ale bogăţiei unei naţiuni. Este de asemenea, o sursă majoră de bunăstare care, în termeni economici, este cuantificată în bani sau în valoare de schimb.

Pământul şi produsele sale au valoare economică doar atunci când sunt transformate în bunuri sau servicii care sunt utile, cerute şi plătite de către consumatori. Valoarea terenului este un concept economic.

Atributele esenţiale ale terenului sunt:

1. Fiecare parcelă de teren este unică prin localizare şi compoziţie.

2. Terenul este imobil din punct de vedere fizic.

3. Terenul este durabil.

4. Oferta este infinită.

5. Pământul este util oamenilor.

1.1 Terenul- obiect al evaluării

Contabilitatea terenurilor se ţine pe două categorii distincte, şi anume: terenuri şi amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunr evidenţiate, de regulă, pe următoarele grupe: terenuri agricole şi silvice, terenuri fără construcţii, terenuri cu zăcăminte, terenuri construite .

Terenurile se înregistrează contabil la intrarea în patrimoniu la valoarea stabilită potrivit legii, în funcţie de clasele de fertilitate, suprafaţă, amplasament şi alte criterii, la costul de achiziţie sau valoarea de aport, după caz. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a preţului este complexă .

Misiunea de evaluare poate fi asumată de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajărilor şi construcţiilor sau îmbunătăţirilor aduse acestuia. În ambele cazuri, se realizează o descriere şi o analiză completă a terenului.

Terenul poate fi cu sau fără construcţii. Cel fără construcţii poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane şi poate avea potenţial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidenţial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinaţii specializate.

Un amplasament este un teren îmbunătăţit, astfel încât este pregătit să fie dat în folosinţă pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajări aduse în interior şi în exterior, care-l pregătesc corespunzător pentru dezvoltarea sau scopul propus.

Amenajările aduse amplasamentului pot include: reţele de apă, sisteme de canalizare, canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces către şosele. Descrierea terenului sau amplasamentului se face după o analiză care constituie un studiu amănunţit asupra datelor efective în relaţie cu caracteristicile învecinărilor care creează, măresc sau micşorează utilitatea şi prezenţa pe piaţă în comparaţie cu alte terenuri şi amplasamente de acelaşi tip aflate în competiţie.

Până în anul 1990, în ţara noastră terenurile nu au fost înregistrate valoric în patrimoniul întreprinderilor, unităţile economice fiind titulare unui simplu drept real de folosinţă asupra terenurilor aflate de facto în folosinţa lor. Prin H.G. nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 şi 38 din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole, înfiinţate potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate, după cum urmează :

- clasa V: 70.000 lei/ha;

- clasa IV: 100.000 lei/ha;

- clasa III: 170.000 lei/ha;

- clasa II: 240.000 lei/ha;

- clasa I: 300.000 lei/ha.

Potrivit reglementărilor menţionate, valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole aparţinând societăţilor comerciale cu capital de stat nu se amortizează şi nu se poate folosi în tranzacţiile privind vânzarea şi cumpărarea de terenuri.

H.G. nr.834/decembrie 1991 prevede modul de stabilire şi evaluare a unor terenuri deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat. În baza acestui articolului 2 din această hotărâre de guvern, Ministerul Economiei şi Finanţelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea şi evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital de stat”, care reglementează cadrul organizatoric şi metodologic al operaţiunilor de stabilire şi evaluare a terenului fiecărei societăţi comerciale cu capital de stat. H.G. nr.331/15 iunie 1992 privind vânzarea unor terenuri ale societăţilor comerciale cu capital de stat prevede :

- terenurilor aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimonial societăţilor comerciale vânzătoare vor fi incluse în certificate şi vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective, la cererea acestora;

- preţul de vânzare al acestor terenuri se determină prin negociere directă între părţile contractului de vânzare-cumpărare, fără a putea fi sub valoarea de circulaţie a terenului stabilită cu respectarea Criteriilor nr.2665/1992.