Evoluția Finanțării Proiectelor Imobiliare în România

Cap. I. Piaţa imobiliară şi a creditului imobiliar în România – Evoluţii şi perspective

1. Piaţa imobiliară

1.1 Piaţa imobiliară – Aspecte generale

Dezvoltarea şi funcţionarea pieţei imobiliare reprezintă o componentă esenţială a dezvoltării economiei unei ţări care se află în tranziţie de la o economie centralizată la o economie de piaţă.

Din punct de vedere juridic, în literatura de specialitate de sorginte anglo – saxona, franceză, germană şi spaniolă se face distincţie între proprietatea imobiliară propriu – zisă (real estate property) şi proprietatea reală.

• Proprietatea imobiliara fizică este reprezentată de teren şi tot ceea ce este fixat de el, pe el şi în el în mod natural şi care se constituie în elemente din categoria regnului mineral şi vegetal precum şi de tot ceea ce este fixat de el, pe el şi în el în mod artificial din categoria construcţiilor realizate de om. În consecinta, pricipalele caracteristici ale proprietăţii imobiliare sunt legate de faptul că este fixă si corporala.

• Proprietatea reală sau proprietatea imobiliară reală cuprinde toate interesele, beneficiile şi drepturile aferente deţinerii unei proprietăţi imobiliare. Un drept sau interes asupra proprietăţii imobiliare îl constituie dreptul patrimonial. Dreptul patrimonial asupra terenului constă în gradul, natura şi mărimea interesului pe care o persoană o are asupra lui. În fapt, un drept patrimonial este alcătuit dintr-un mănunchi de drepturi, cum ar fi: dreptul de posesie, dreptul de utilizare, dreptul de înstrainare, dreptul de închiriere. În consecinţă, se poate vorbi de drepturi de proprietate deplină denumite şi proprietate alodiala, drepturi de proprietate fracţionare specializate şi drepturi limitate de proprietate.

• Drepturi de proprietate deplină presupun deţinerea absolută, negrevata de nici un alt drept, fiind doar subiectul restricţiilor impuse de autorităţile publice în ceea ce priveste impozitarea, exproprierea, politicile administrative şi confiscarea. Transmiterea drepturilor de proprietate deplină se face prin contracte de vânzare – cumparare, cesionari sau moşteniri.

• Drepturi de proprietate fracţionare specializate sunt aceleaşi ca în proprietatea deplină cu deosebirea că:

• Proprietatea se referă la o parte a unei cladiri (coproprietate sau condominium – în cazul blocurilor de locuinţe în care proprietari sunt deţinatorii apartamentelor);

• Proprietatea este în asociere cooperatistă, denumit şi drept de proprietate în cooperaţie a apartamentelor (sistem utilizat în Canada, SUA, Japonia şi Europa de Vest) apartamentele sunt deţinute de proprietari constituiti într-o asociaţie de proprietari;

• Proprietatea presupune posesia unei clădiri sau a unei parţi a ei pe durata limitată (în cazul vilelor sau a camerelor de hotel din zonele turistice deţinute pe durate determinate în anumite perioade de timp stipulate în constract).

Proprietatea imobiliară poate fi utilizată, în general, independent, de către proprietari pentru a obţine venituri, dar în particular, terenurile pot fi o cale complementară de a susţine şi garanta împrumuturile de capital. În acest mod proprietatea imobiliară şi sectorul financiar se întrepătrund şi pot forma un segment cu adevărat puternic într-o economie viitoare.

Pe plan european, în ultimii ani se remarcă o tendinţă, clar conturată, de orientare a investitorilor către sectorul proprietăţii imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine protejate investiţiile lor şi riscurile sunt mult mai uşor de controlat.

Dacă piaţa imobiliară din Europa de Vest a înregistrat în ultimii 2 ani o tendinţă de scădere, în special la capitolul investiţii imobiliare comerciale, piaţa est-europeană se află în plin avânt. Totuşi, chiar dacă coordonatele generale indică o scădere a activităţii pe piaţa imobiliară europeană, pe termen lung însă se apreciază, de către specialişti, că se vor produce importante modificări structurale ale acestei pieţe.

Aceste schimbări vor avea loc ca o consecinţă a reducerii barierelor de intrare în Uniunea Economică şi Monetară, liberalizând formarea ofertei de bunuri imobliare pe pieţele de investiţii.

Având în vedere extinderea Uniunii Europene, de la 15 la 27 de ţări, piaţa europeană va rămâne în continuare extrem de dinamică şi va fi un bun mediu pentru investiţiile în proprietăţi imobiliare.

Figura 1.1.a: Complexitatea proprietăţii imobiliare

1.2 Piaţa imobiliară din România

Piaţa imobiliară în România a apărut şi s-a dezvoltat extrem de rapid după 1990. Procesul de structurare al acestei pieţe poate fi caracterizat prin următoarele elemente:

• operaţiunile pe piaţa imobiliară au devansat ritmul elaborării şi implementării de către guvern a reglementărilor specifice;

• piaţa imobiliară din România nu este lipsită de riscuri, uneori chiar mai mari decât în alte ţări, datorită numeroaselor şi rapidelor schimbări ale cadrului legal (reconstrucţia dreptului de proprietate, evaluarea proprietăţilor, eliberarea titlurilor de proprietate asupra terenurilor; planurile de urbanism, eliberarea autorizaţiilor de construcţie etc.)

• instituţionalizarea activităţilor specifice pieţei imobiliare (crearea unor instituţii cu rol administrativ de gestionare a proprietăţilor imobiliare, formarea unor asociaţii profesionale etc.);

• dezvoltarea programelor educaţionale, la nivel universitar, pentru a asigura o pregătire corespunzătoare operatorilor pe piaţa imobiliară.

Domeniul imobiliar constituie în momentul de faţă cel mai dinamic sector al economiei româneşti, statisticile indică o creştere accentuată a investiţiilor în proprietăţi imobiliare, numeroase companii investesc în construirea de proprietăţi imobiliare iar dinamica tranzacţiilor efectuate cu proprietăţi imobiliare arată o orientare clară către acest gen de activitate.