Finanțarea Imobiliară Comercială din Marea Britanie

Capitolul 1: Piaţa imobiliară din Marea Britanie

Piaţa imobiliară britanică joacă un rol important la nivel european deoarece aceasta acţionează ca un factor declanşator internaţional şi ca un mecanism important de transmisie către economia reală, afectând tranzacţiile desfăşurate, influenţând creditele ipotecare, etc.

Piaţa imobiliară din Marea Britanie este cea mai lichidă şi cea mai transparentă piaţa din Europa având o structura ce conferă stabilitate comparativă a venitului pentru investitori.

Un studiu realizat de către Halfix, parte a grupului financiar Lloyds, pentru ultimii 50 de ani de piaţă imobiliară din Marea Britanie a arătat cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de creştere – 10 ani – şi decada cu cel mai mare procent: 62%.

Studiul arată şi că perioadele de creşteri rapide sunt urmate de scăderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preţurile au scăzut, în termeni reali, în aproape unul din trei ani.

O primă concluzie ar fi că, în jumatatea de secol analizată, preţurile au crescut cu o medie anuală reală de 2,7%. Media anuală reală înseamnă că studiul a luat în considerare şi inflaţia – mai exact indicele preţurilor de retail ale cărui valori, menţionează autorii, au fost ridicate în special în anii ‘70 şi ‘80. Una peste alta, cu media anuală menţionată preţul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflaţie în ultimii 50 de ani. În termeni nominali, o casă care în 1959 putea fi cumparată cu 2.500 de lire a ajuns în 2009 să coste 162.000 de lire.

Media anuală reală vrea să arate şi că, pe termen suficient de lung, investiţia în imobiliare – cel puţin în cazul pieţei britanice – este profitabilă.

Studiul Halifax identifică cele două decade cu creşteri-record ale preţurilor: anii 2000 cu un avans real de 62% şi anii ‘80 cu o creştere reală de 61%. Interesantă este şi cea mai proastă decadă din ultimii 50 de ani: anii ‘90, când preţurile au coborât cu 22%. La sfaşitul anului 2008 peste două treimi din locuinţe erau ocupate de proprietari (68%). Locuinţele închiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuinţele sociale 18%, arată studiul Halifax. Proprietarii s-au înmulţit începand cu anii ‘80, iar numarul locuinţelor închiriate a scăzut spre anii ‘90, apoi a revenit pe creştere, dar nu a mai ajuns din urmă anii ‘60, când chiriaşii ocupau o treime din piaţa britanică.

Interesante sunt şi cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: până în anii ‘80 sectorul public aproape că ţinea pasul cu cel privat. În 1970, de exemplu numarul locuinţelor construite de stat îl depăşise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea împrumutului ipotecar şi, probabil, contribuţia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de "Doamna de Fier", Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia în 2008 doar cu 17% la numărul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinţe construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unităţi. La distanţă semnificativă faţă de ceilalţi ani şi chiar pe varful bulei imobiliare. În 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unităţi, cel mai prost an din 1959 încoace, aşa cum reiese din evidenţele publicate în studiu

Fig. 1: Grafic comparativ al evoluţiei preţurilor imobiliare între Marea

Britanie şi alte ţări reprezentative (1997 – 2006)

Sursa: The Economist, http://www.apartmentsba.com/contenido/editor/;

Se observă din grafic că Marea Britanie este a doua ţară după Irlanda la dinamica evoluţiei preţurilor la locuinţe, ceea ce denotă o piaţă aflată într-o continuă efervescenţă între anii 1997 – 2006.

Acţiunea condiţiilor economice în deteriorare are un impact puternic asupra pieţei imobiliare. Ca urmare, preţurile chiriilor au continuat să scadă cu viteză accelerată, accentuându-se începând cu jumătatea anului 2008. În ultima parte a acestui an, preţurile au scăzut cu 1,5% până spre sfârşitul anului, conform IPD Monthly Index În luna noiembrie 2008, rata de „creştere” a atins pragul de jos, devenind negativă: - 0,5%, ca apoi să îşi continue tendinţa în luna decembrie, ajungând la – 1,4%.