Raport de Evaluare

1.SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE ŞI CONCLUZIILE FINALE

25 aprilie 2011

Către SC XXX SA

Raport de Evaluare a SC XXX SA pentru estimarea valorii de piaţă

a societăţii conform cerinţelor Contractului 100/10-01-2011,

încheiat între SC XXX SA şi ASE- Bucureşti

SC XXX SA, este societate comercială pe acţiuni, înregistrată la Registrul Comerţului cu nr.J 15/1120/1998, având codul unic de înregistrare 20637888, atribut fiscal RO. Capitalul social subscris şi vărsat este de 2.989.298 lei, repartizat în 1.195.719 de acţiuni.

Obiectul de activitate este realizarea lucrărilor de construcţie, întreţinere şi reparaţii drumuri, activităţi desfăşurate prin punctele sale de lucru amplasate în judeţ. Clienţii societăţii sunt Consiliul Judeţean şi consiliile locale ale localităţilor din judeţ. Mărimea cifrei de afaceri se află sub incidenţa volumului activităţilor de întreţinere şi reparaţii ale drumurilor judeţene şi comunale.

Facem precizarea că societatea dispune de personal calificat, de utilaje şi instalaţii de lucru pentru executarea activităţilor pe care le desfăşoară, iar din punct de vedere financiar dispune de resursele necesare realizării activităţilor.

Raportul de evaluare a fost realizat în baza contractului nr. 100/10-01-2011 şi a fost întocmit în conformitate cu cerinţele Standardului Internaţional de Evaluare IVS 1 ,,Valoarea de piaţă - tip de valoare” şi Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 6 ,,Evaluarea întreprinderii”.

Scopul raportului de evaluare este stabilirea valorii de piaţă a activelor imobiliare propietatea societăţii. Inspecţia de verificare a conformităţii documentelor oferite de beneficiar cu privire la activele evaluate s-a făcut de către echipa de evaluatori în prezenţa unui reprezentant al SC XXX SA.

Ţinând seama de scopul acestui raport evaluarea activelor menţionate s-a făcut prin abordarea bazată pe comparaţii de piaţă (metoda comparţiei directe de piaţă), şi prin abordarea pe bază de venituri (metoda cash flow) în cazul construcţiei.

a) Metoda comparaţiei directe

Această metodă este aplicabilă în cazurile în care există date privind obiective comparabile. Elementele considerate în analiză sunt: aspectele legale în ceea ce priveşte dreptul de proprietate; caracteristicile fizice şi dimensionale, preţul sau chiria, localizarea, utilizarea, cea mai bună utilizare, perspectivele de dezvoltare urbană, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, elementele necorporale (denumirea de origine cu efect în goodwill), îmbunătăţirile aduse, analiza vecinătăţii, timpul rezonabil de expunere la vânzare

b) Metoda capitalizării chiriei brute este folosită pentru evaluarea activelor închiriate, permiţând capitalizarea chiriei încasate de proprietar de la firma/persoana care le-a închiriat. Atunci când chiria percepută pe unitate de suprafaţă si rata de capitalizare sunt cele practicate pe piaţă, se obţine valoarea de piaţă a activului. Metoda a fost aplicată la clădirea - sediu pe care am considerat-o că ar putea fi închiriate.

c) Metoda activului net corijat (ANC). Pentru evaluarea activelor societăţii prin această metodă s-au folosit elemente din bilanţul societăţii, precum şi alte informaţii culese de evaluator De asemenea, s-a ţinut seama de interpretarea dată în SEV 5, unde se menţionează că abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, care presupune că un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. Rezultatele acestui tip de evaluare sunt redate în Anexa nr.V

Sinteza rezultatelor obţinute în urma evaluării proprietăţii:

1.Terenul

* Valoarea obţinută prin metoda comparaţiei directe: 124 200 euro, respectiv: 527 850 lei

În Anexa II.1 sunt prezentate calculele pe baza cărora s-a obţinut această valoare, iar la punctul 5 se prezintă descrierea terenului.

2. Clădirea

Valoarea actuală a clădirii (CIB) stabilită prin metoda comparaţiei de piaţă este apreciată la: 330303 euro, respectiv: 1403790 lei

- Valoarea corectată cu deprecierea (CIN): 330303 x 0,82 = 270849 euro, respectiv 1151108 lei.

b) Valoarea clădirii stabilită prin metoda bazată pe venituri, în eventualitatea închirierii clădirii : 548.351lei, respectiv 129.023euro.

* s-a ţinut seama şi de valoarea reziduală

* Calculul acestor valori este detaliat în Anexa nr.I, iar la punctul 5 se descrie proprietatea.

1.3 Valoarea activelor mobile (autovehicule): 51.030 euro, respectiv 216.878 lei

* Calculul acestor valori este detaliat în Anexa nr.III, iar la punctul 5 se descrie proprietatea

1.4 Valoarea elementelor patrimoniale de tip mobilier şi tehnică de calcul:

Valoarea actuală rezultată din reevaluare 373 euro, respectiv 1585 lei pentru mobilier şi 2705 euro, respectiv 11.496 lei pentru sisteme IT.

* Calculul detaliat al acestor valori este prezentat în Anexa nr.IV

1.5 Valoarea actualizată a proprietăţii sediu central:

270849 euro, respectiv 1151108 lei

Opinia evaluatorului.

Metoda comparaţiei directe de piaţă sugerează cel mai bine valoarea care s-ar obţine din vânzarea terenului şi a clădirii, fără să se ţină seama de cheltuielile cu vânzarea şi adaptarea construcţiei existente la cerinţele cumpărătorului.

2. Certificare

Prin prezenta, în limita informaţiilor primate de la conducerea societăţii şi a celor culese pe teren, inclusiv de pe piaţa imobiliară a localităţii analizate, certificăm că rezultatele şi afirmaţiile prezentate în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, cetificăm că analizele, opiniile şi concluziile se bazează numai pe ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale ale echipei, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Certificăm, de asemenea, că nu avem nici un interes prezent sau de viitor în societatea comercială care face obiectul acestui raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legate de părţile implicate.

Analizele, opiniile şi concluziile exprimate sunt realizate în conformitate cu cerinţele standardelor, recomandările şi metodologiile promovate de către ANEVAR. Evaluatorul a respectat întocmai codul deontologic al ANEVAR.

Activele evaluate au fost inspectate personal de către evaluator şi la întocmirea raportului nu a fost primită asistenţă din partea altor persoane. Raportul este rezultatul activităţilor desfăşurate de membrii echipei, a căror semnătură o prezentăm mai jos.

3. PREMISELE EVALUĂRII

La întocmirea prezentului raport de evaluare s-au avut în vedere următoarele aspecte:

la fundamentarea juridică a proprietăţii s-a ţinut seama de informaţiile şi documentele puse la dispoziţie de reprezentanţii autorizaţi ai SC XXX SA, a căror exactitate cu privire la situaţia cadastrală a fost verificată de echipa de evaluare. Astfel, amplasamentele şi dimensiunile proprietăţilor imobiliare evaluate au fost verificate la faţa locului. În raport se prezintă descrierea proprietăţii şi imaginea fotografiată a acesteia;

informaţiile tehnice utilizate, cum sunt: nr. inventar; cod de clasificare; denumirea; valoarea de inventar; amortizarea la zi; data puneri în funcţiune; valoarea rămasă de amortizat - au fost extrase din documentele puse la dispoziţie de compartimentele specializate ale societăţii comerciale;

informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere;

s-a considerat că amplasamentul proprietăţii evaluate sunt conforme cu reglementările şi restricţiile de zonare şi utilizare.