Analiza Pieței Construcțiilor

Introducere

Termenul de investiţie a început să fie utilizat în mod curent de populaţie. Dar prin folosirea în vorbirea uzuală a cuvântului „investiţie” se face referire cu predilecţie la conţinutul material al obiectului pentru care s-a efectuat o cheltuială, ceilalţi factori caracteristici unei investiţii în sens economic – perioada de derulare, riscurile ataşate, eficienţa – fiind omişi sau consideraţi mai puţin importanţi.

Pe de altă parte, conceptul de investiţie este caracteristic firmelor şi are un alt înţeles, deoarece utilizarea acestui concept este limitată doar la anumite cheltuieli; în spatele definiţiei se află o serie de elemente componente care trebuie cunoscute şi bine stăpânite de investitor.

Unii autori consideră că investiţia are patru elemente definitorii, şi anume: investitorul, obiectul investiţiei, costul şi efectele

După alţi autori, elementele componente ale conceptului de investiţii sunt :

- conţinutul concret, material, al efortului investiţional, care consideră investiţia ca o structură particulară de resurse diferite ca natură şi volum, ce sunt angrenate în realizarea unui proiect;

- factorul timp – durată, care arată faptul că orice proiect de investiţii are o perioadă de derulare, caracterizată prin etape şi momente bine definite şi pe parcursul căreia indicatorii economici ai proiectului au moduri particulare de evoluţie;

- noţiunea de eficienţă, conform căreia investitorul acceptă utilizarea unor resurse prezente pentru o serie de efecte (încasări) viitoare, care în sumă totală să fie superioare cheltuielilor iniţiale;

- riscul, care decurge din modul concret de obţinere în perioada viitoare a efectelor aşteptate. Riscul apare datorită faptului că aceste efecte scontate sunt speranţe şi nu certitudini, gradul de risc fiind invers proporţional cu probabilitatea de realizare a efectelor scontate.

Capitolul 1. Piaţa imobiliară

1.1. Piaţa imobiliară – aspecte de bază

Ce reprezintă, de fapt, o piaţă- Conform dicţionarului explicativ la limbii române, piaţa este definită ca fiind un “loc special amenajat unde se face comerţ cu mărfuri, mai ales cu produse alimentare” Realitatea, cu care ne confruntăm zi de zi, ne obligă să acceptăm că această definiţie nu surprinde decât parţial semnificaţia termenului de “piaţă”. În continuare, ne vom referi la piaţa imobiliară, ca spaţiu al întâlnirii cererii şi ofertei de proprietăţi imobiliare.

Deciziile privind alocarea terenului diverselor destinaţii imobiliare – ferme, case, birouri, fabrici, magazine, şcoli, hoteluri, terenuri de fotbal, parcări etc., numărul de imobile ce trebuie construite şi de ce tip, preţurile la care se tranzacţionează clădirile şi terenurile – se adoptă pe piaţa imobiliară. O piaţă reprezintă spaţiul în care se întâlnesc cumpărătorii şi vânzătorii (cerţi sau potenţiali) pentru a realiza tranzacţii la un preţ ce rezultă din confruntarea cererii cu oferta de bunuri sau servicii. Ceea ce individualizează tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare este faptul că acestea nu se derulează pe o singură piaţă. Piaţa proprietăţilor imobiliare se manifestă, de fapt, ca două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa pentru active financiare

Există persoane care abordează piaţa imobiliară în funcţie de utilitatea pe care le-o oferă deţinerea unui anumit tip de proprietate, în funcţie de destinaţia acesteia, dar, totodată, activele imobiliare se constituie într-o piaţă cu trăsături caracteristice, componentă a pieţei financiare. Astfel, investitorii potenţiali de pe piaţă pot opta pentru investirea în imobile, ca alternative la investiţiile în acţiuni, obligaţiuni, depozite bancare etc., ca o potenţială sursă de câştig de capital. Această delimitare nu poate fi considerată strictă. Se poate cumpăra, de exemplu, un apartament, ca locuinţă, dar care poate fi revândut la un preţ mai mare decât cel plătit. În acest caz, se poate înregistra atât o creştere a satisfacţiei personale în prima fază, cât şi un câştig din investiţia efectuată, în cea de a doua etapă.

Piaţa pentru spaţii fizice constă într-un număr de proprietăţi observabile, ca latură a ofertei, şi un număr de potenţiali cumpărători, ca latură a cererii Astfel, într-o anumită zonă comercială a oraşului, cererea pentru spaţii de închiriere pentru un fast food este determinată de cererea pentru consumul produselor de tip fast food, în acea zonă. Spaţiul respectiv poate fi vândut sau închiriat, generând o încasare pentru vânzători sau pentru proprietarul care îl închiriază. Întâlnirea cererii cu oferta pentru spaţii de închiriere, în cazul nostru pentru desfăşurarea activităţii acestei unităţi economice, trebuie să presupună, pe lângă necesarul de astfel de spaţii şi existenţa unor imobile corespunzătoare prin caracteristicile lor fizice (dimensiuni, amplasament, adaptabilitate) pentru această activitate sau existenţa unui teren pe care să se poată construi clădiri, adaptate unei astfel de activităţi.

Numeroase proprietăţi imobiliare pot fi privite, concomitent, în aceste două ipostaze: pe de o parte, ca investiţii imobiliare ce pot genera câştiguri (prin închiriere sau prin vânzarea la un preţ mai ridicat decât cel la care acestea au fost cumpărate), iar, pe de altă parte, ca bunuri ce pot produce un grad de satisfacţie personală (satisfacţia determinată de faptul că locuieşti într-o anumită clădire, că ai în proprietate un anumit teren etc.). De exemplu, o clădire poate fi apreciată de proprietarul ei pentru că poate genera câstiguri prin închiriere, dar şi pentru că îi oferă, personal, un grad de confort sau o privelişte încântătoare. Există situaţii în care aceste aspecte sunt discutabile. De exemplu, un apartament situat la un etaj superior prezintă avantajul unui grad de luminozitate mai ridicat, a priveliştii mai largi, dar şi inconveniente, precum disconfortul generat de defectarea liftului sau o presiune mai redusă la apa. În aceste condiţii, proprietatea va fi evaluată de către participanţii pe piaţă în funcţie de propriile preferinţe, iar preţul va indica tendinţa dominantă. Astfel, dacă o persoană preferă avantajele date de poziţionarea la etajul superior, va putea cumpăra apartamentul la un preţ mai mic decât cel pe care ar fi dispus să-l plătească. Totodată, el va trebui să accepte, dincolo de preferinţele sale individuale, un preţ mai mic în cazul revânzării.