Tendințe ale pieței imobiliare din România

Particularitati ale pietei imobiliare

- Produsele de pe piata imobiliara (proprietatile imobiliare) sunt tangibile si constituie, in termeni economici, capital real

- Asociaza proprietatii imobiliare un grad redus de risc

- Investirea in proprietati imobiliare ofera posibilitatea cresterii capitalului detinut. Astfel, proprietatea imobiliara este cea mai utilizata modalitate de garantare pentru creditori, in cazul atragerii de capital financiar

- Este o piata limitata prin suprafetele de teren existente si prin posibilitatile de dezvoltare ale acestora prin construirea de locuinte, birouri, spatii comerciale, industriale. Aceasta particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de “cea mai buna utilizare a terenului”

- Piata imobiliara nu este o piata eficienta, datorita specificului cererii si ofertei, a factorilor ce actioneaza si a participantilor

- O proprietate imobiliara asigura satisfacerea unor necesitati de baza: populatia are nevoie de locuinte, proprietatile comerciale, industriale sunt legate, intr-o anumita masura, de satisfacerea unor nevoi de baza.

Definitia pietei imobiliare

- Piata imobiliara (PI) reprezinta interactiunea intre oferta de proprietati imobiliare si cererea pentru aceste produse.

- Participantii de pe piata imobiliara sunt vanzatorii, cumparatorii, agentii de intermediere vanzare/cumparare si inchiriere, institutii financiare, constructori, dezvoltatori si altii.

- Fiecarei proprietati imobiliare ii sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de localizare, de design, care o fac potrivita pentru o anumita utilizare- mijloacele de negociere ale vanzatorilor si cumparatorilor

- Definire PI: un grup de persoane si firme care interactioneaza avand ca scop incheierea unor tranzactii cu atributele fizice, legale, de locatie si design a proprietatii-subiect.

- Analiza pietei unei proprietati va considera, inainte de toate, aceste atribute si se numeste “analiza productivitatii”.

Variabile ce definesc piata imobiliara

- Tipul proprietatii ( rezidentiala, birouri, spatii comerciale, industriale)

- Alte particularitati ale proprietatii, precum ocuparea proprietatii de catre unul sau mai multi chiriasi ( locuinta, birou, spatiu comercial etc.), profilul consumatorului ( varsta, sex, populatie activa, nivelul veniturilor, statut social), calitatea constructiei, design si confort

- Aria pietei proprietatii imobiliare sau localizarea geografica – internationala, nationala, regionala, locala; urbana sau suburbana; zona urbana; vecinatatile; apropierea de zona comerciala, de locul de munca etc.

- Accesibilitatea proprietatilor substituibile, similare, care concureaza pe aceeasi piata

- Existenta unor proprietati complementare (de ex: pentru o locuinta, spatii comerciale, de recreere, spitale etc)

Piata imobiliara vs.piete eficiente

- Caracteristica localizare le diferentiaza de majoritatea pietelor considerate eficiente( un comportament previzibil al cumparatorilor si vanzatorilor si caracteristicile produselor pietei) - Participantii de pe PI raspund in diferite moduri la produsele pietei, motivatiile lor si criteriile decizionale variind in functie de pozitia acestora: utilizatori finali, investitori, speculatori.

- Bunurile si serviciile pe o piata eficienta sunt omogene si substituibile - PI este o piata eterogena

- Pe o piata eficienta exista competitie; nici un participant nu exercita o influenta directa si masurabila asupra pretului - Pe PI exista un numar restrans de vanzatori si cumparatori la un moment dat, pe un anumit interval de preturi, intr-un anumit loc. Valoarea ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere de cumparare mare. Actiunea fiecarui vanzator, dezvoltator sau altui participant afecteaza PIð Analiza unei PI trebuie sa surprinda obiectivele participantilor de pe piata si criteriile de luare a deciziilor.

- Participantii pe o piata eficienta sunt bine informati despre conditiile pietei, istoricul pietei, calitatea produselor, concurenta si comportamentul altor participanti - Pe PI informatiile sunt mai putin transparente;multi participanti nu sunt familiarizati cu proprietatile produselor de pe aceasta piata, deoarece nu efectueaza frecvent tranzactii pe PI.

- Spatialitatea PI afecteaza structura cererii si ofertei. Constrangerile spatiale ale PI, care limiteaza numarul ofertantilor, determina marketabilitatea si evaluarea proprietatilor imobiliare. Pe de alta parte, cererea este influentata de factori demografici.

Analiza pietei imobiliare ca piata ineficienta

- Analiza pietelor imobiliare necesita o investigare completa a structurii urbane.

- Structura urbana - un sistem format din componente sociale, fizice, economice, care sprijina utilizarea terenului in acea comunitate.

- Structura urbana este influentata in majoritatea cazurilor de aceeasi factori

- Diferentele determinate de componenta fizica (topografica) si de dimensiunea localitatii individualizeaza o structura urbana.

- Principalii factori de influenta :

- Activitatea economica

- Cererea/oferta pietei

- Reteaua institutionala

- Tehnologiile

- Normele culturale.

Evolutia pietei imobiliare si conditiile de piata

- Dinamica cererii si ofertei ð conditii de piata ð valoarea proprietatii imobiliare

- Evolutia PI si conditiile de piata influenteaza:

- Rata de absorbtie a pietei – direct proportionala cu nivelul cererii

- Activitatea de constructii

- Piata de vanzare/inchiriere

- Stabilitatea preturilor –influentata de mentinerea in timp a conditiilor de piata

Ciclicitatea pietei imobiliare

I – Expansiunea

- Cresterea gradului de ocupare si ratei de absorbtie

- Cresterea preturilor

- Intensificarea activitatii de constructii si a dezvoltarii

II – Incetinirea cresterii, varf, scadere

- Rata de absorbtie pozitiva, dar in declin

- Stabilizarea ratei de ocupare la un nivel ridicat

- Stoparea activitatii de constructii

- Cresterea in continuare a preturilor

III – Contractia pietei

- Declinul ratei de ocupare si absorbtie

- Un nivel redus al activitatii din constructii

IV – Relaxarea contractiei, reechilibrarea

- Atingerea minimului in constructii

- Stabilizarea ratei de absorbtie si ocupare la nivelul minim si inceperea cresterii

Evolutia pietei imobiliare pe termen lung

- Factorii principali: schimbarile din structura populatiei; nivelul veniturilor populatiei

- Cresterea cererii pe termen lung este influentata de cresterea ratei natalitatii si cresterea ponderii populatiei cu venituri ridicate

- Dezvoltarea economica nationala si locala conditioneaza cererea pe piata imobiliara