Tranzacții hoteliere

Capitolul I - Elemente legislative cu incidenta asupra tranzactiei hoteliere efectuate

Subiectul ales pentru proiectul la disciplina "Tranzactii comerciale" face referire la tranzactia incheiata in domeniul hotelier, la sfarsitul anului 20161.Astfel, omul de afaceri de origine libaneza, Mohammad Murad, a decis ca lantul hotelier pe care il detine, Phoenicia, sa se extinda, prin achizitionarea complexului Amfiteatru-Panoramic-Belvedere din statiunea romaneasca Olimp, cu intentia de a reinvia prestigiul acestei locatii.

Subiectul avut in discutie se prezinta sub forma unui act de vanzare-cumparare intre doua persoane juridice.In acest sens, conform Art. 1294 Codul Civil, "vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui"2.

Avand in vedere ca "obiectul" tranzactiei discutate este reprezentat de un bun imobiliar, aceasta vanzare este reglementata, national, de catre Dreptul Civil (Codul civil sau legi speciale).Finalitatea actului de vanzare-cumparare se materializeaza prin transferul dreptului de proprietate intre terti.Referindu-ne strict la un bun imobil, conform Art. 557 Codul Civil, "dreptul de proprietate se dobandeste prin inscriere in cartea funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute la Art. 888"3.

Foarte important, atunci cand o tranzactie are ca si obiect un bun imobil, conform legii 312/2005, in acord cu directivele UE, exista elemente permisive, dar si restrictive in incheierea contractului, elemente care fac referire la nationalitatea persoanei fizice/juridice, care are rol de cumparator.In cazul de fata, cumparatorul - persoana juridica, lantul hotelier Phoenicia, parte componenta a grupului de firme Spring Time Holding SRL, este o companie romaneasca, infiintata in anul 1994, avand sediul in Bucuresti4.Astfel, tinand cont de nationalitate si conform legii mai sus precizate, nu exista restrictii referitoare la bunurile imobile pe care compania doreste sa le achizitioneze.

Avand in vedere ca partile implicate, respectiv compania Unit Turism Holding

1Liviu Iancu (2016), Fosta perla a litoralului a fost cumparata de cel mai mare investitor in turismul de la mare, accesat https://www.profit.ro/must-read/exclusiv-fosta-perla-a-litoralului-a-fost-cumparata-de-cel-mai-mare-investitor-in-turismul-de-la-mare-16438227 la 07.04.2017

2Codul Civil, art.1294 - Despre natura si forma vanzarii

3Codul Civil, art. 557 - Dobandirea dreptului de proprietate

4Conf. Lista firmelor din Romania, accesata https://www.listafirme.ro/spring-time-holding-srl-6812783/ accesat la 07.04.2017

Timisoara, detinuta de catre omul de afaceri Josef Goschy si compania Spring Time Holding

SRL, detinuta de catre Mohammad Murad, au incheiat cu succes tranzactia, tragem concluzia ca acestea indeplinesc cerinta Codului Civil, Art. 1652: "Pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este interzis prin lege"5.Intrunind conditiile de a fi apte pentru vanzare, respectiv cumparare, companiile incheie contractul in acest sens.Acesta este definit si reglementat de Art. 1650-1762 Codul Civil, specificand actele solicitate6:

o acte de identitate parti (vanzator si cumparator);

o acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzactiei (dupa caz: contract vanzare-cumparare, contract de donatie, proces-verbal de predare-primire, sentinta/decizie civila definitiva si irevocabila, titlu de proprietate etc.);

o certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administratia Financiara competenta, din care sa rezulte ca proprietarul este la zi cu platile catre Stat. Administratia Financiara competenta este cea la care se plateste impozitul anual pentru imobilul respectiv;

o documentatia cadastrala a bunului imobil (fisa bunului imobil si planul de amplasament, respectiv planul releveu), intocmita de un expert cadastral autorizat;

o extrasul de carte funciara care se obtine prin intermediul biroului notarial si este valabil 10 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii7;

o certificatul de performanta energetica, eliberat de un auditor energetic atestat8;

o ultima factura si chitanta privind plata la zi a utilitatilor aferente imobilului;

o certificat de atestare fiscala a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF;

o certificatul de inregistrare la Registrul Comertului sau actul in baza caruia isi desfasoara activitatea persoana juridica;

o certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului;

o imputernicire (delegatie, hotarare A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la incheierea actului (daca este cazul);

o hotarare A.G.A din care sa rezulte acordul asociatilor cu privire la vanzarea bunului aflat in proprietatea societatii.