Creditul Ipotecar

1. Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. Reglementare

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, prin Legea nr. 34/2006 şi prin Normele metodologice nr. 3/2000 precum şi prin Norma nr. 16/18.12.2003, pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice nr. 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 940 din 29/12/2003 .

Acest tip de credit reprezintă forma principală de finanţare a proprietăţilor imobiliare alături de sursele proprii ale investitorilor. Este un credit garantat cu proprietăţi imobiliare sub forma clădirilor (în special în mediul urban) sau de natura terenurilor (în mediul rural).

Creditele ipotecare se acordă pe bază de contract de credit ipotecar prin care se stabilesc cel puţin:

- condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;

- proprietăţile ce servesc ca garanţie a rambursării creditului;

- dobânda şi valoarea garanţiilor;

- clauzele referitoare la neonorarea la scadenţă a principalului şi/sau a dobânzii; penalităţile în caz de:

- rambursare întârziată;

- rambursare parţială

- rambursare anticipată

- rambursare completă în avans

- circumstanţele în care, prin nerespectarea condiţiilor de împrumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate

Valoarea unui credit ipotecar nu poate depăşi intervalul de 75%-85% din valoarea imobilului pentru achiziţionarea căruia se solicită creditul şi/sau din valoarea devizului estimativ, astfel încât valoarea garanţiilor, prevăzută în raportul de evaluare întocmit în condiţiile art. 8 alin. (2) , să nu fie mai mică de 133% din valoarea utilizată a creditului ipotecar.

2. Subiectele raporturilor de credit ipotecar

Instituţiile care acordă credite ipotecare şi persoanele care pot beneficia de credite ipotecare, sunt:

- creditorii: precizaţi în Art. 6 din Legea 190/1999 şi anume: Băncile, Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi alte Instituţii financiare abilitate prin lege;

- debitorii: precizaţi în Art. 7 din Legea 190/1999 şi anume: persoanele fizice care au cetăţenia romană sau persoane juridice române care au ca obiect de activitate construirea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială, precum şi persoanele juridice române doresc să construiască locuinţe de serviciu sau de intervenţie pentru salariaţii lor.

Prin Legea nr. 34 din 01.03.2006 s-au adus completări importante la Legea 190/1999 printre care cele mai importante sunt:

- distincţia netă între creditul ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, prin care se finanţează imobile cu altă destinaţie decât rezidenţială - birouri etc.) şi creditul ipotecar rezidenţial

- accesul nerezidenţilor la cumpărarea de imobile pe baza unui credit ipotecar rezidenţial

- “prin credit ipotecar nu se poate refinanţa decât un alt credit ipotecar”, ceea ce înseamnă că un al doilea credit, de nevoi personale, chiar dacă a fost folosit pentru renovarea locuinţei, nu poate fi refinanţat tot cu ajutorul creditului ipotecar.

- perioada minimă de acordare: este precizata în Art. 2 din Legea 190/1999, şi anume:

- 5 ani pentru persoane juridice;

- 10 ani pentru persoane fizice.

- tipuri de garanţii: ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la Art. 1.737 din Codul Civil, asupra imobilului - teren sau construcţii - pentru care se acordă creditul, aşa cum este prevăzut în alineatul 1 al art. 3 din Legea 190/1999.