Creditul Ipotecar din România

Creditul Ipotecar în România

1.Creditul.Elemente introductive

1.1.Continutul si functiile creditului.

Creditul reprezinta o categorie economica, ce exprima relatii de repartitie a unei parti din PIB sau din venitul national, prin care se mobilizeaza si se distribuie disponibilitatile din economie si se creeaza noi mijloace de plata, în scopul satisfacerii unor nevoi de capital si al realizarii unor obiective ale politicii economice.

În esenta, creditul reprezinta schimbul unei valori monetare actuale contra unei valori monetare viitoare.

Continutul si semnificatia acestui concept rezulta si din functiile care sunt atribuite creditului, si care în functie de opiniile care s-au conturat, pot fi grupate astfel:

a) o prima grupa de opinii abordeaza functiile creditului în acelasi mod ca si functiile

finantelor, respectiv functiile de repartitie si control. Potrivit acestei idei, relatiile de credit fac

parte din relatiile financiare în sens larg;

b) o a doua grupa de opinii considera trei functii caracteristice ale creditului (cele doua

precedente) plus functia de emisiune;

c) a treia grupa analizeaza functiile creditului ca: functie de mobilizare si functie de

redistribuire;

d) a patra grupa de opinii apreciaza creditul prin aceea ca este însotit permanent de

dobânda, atribuindu-i-se functia de purtator de dobânda.

Dintre toate aceste opinii exprimate cu privire la functiile creditului, retin atentia cele care atribuie creditului urmatoarele functii:

- de repartitie

- de control

- de emisiune

1.2.Elementele si trasaturile creditului.

Pentru evidentierea functiilor si caracteristicilor creditului, este necesara prezentarea elementelor incluse în relatiile de credit, astfel:

- participantii la raportul de credit;

- promisiunea de rambursare;

- scadenta;

- dobânda (pretul creditului).

Participantii la raportul de credit, creditorul si debitorul sunt denumiti în literatura de specialitate cu termenul „subiecte ale raportului de credit”.Analiza participantilor la raportul de credite evidentiaza marea diversitate a acestora si dimensiunile ample ale creditarii. Daca se procedeaza la gruparea în trei categorii principale a creditorilor si debitorilor, se disting: populatia, statul, agentii economici.

Promisiunea de rambursare reprezinta angajamentul debitorului de a rambursa, la scadenta, valoarea capitalului împrumutat, plus dobânda, ca pret al creditului. Datorita unei conjuncturi nefavorabile, interne sau externe, debitorul se poate afla în incapacitate de plata, sau poate întârzia plata sumelor ajunse la scadenta. Din acest motiv, este necesar, ca la nivelul creditorului sa se adopte masurile necesare pentru prevenirea si eliminarea riscului de nerambursare, printr-o analiza temeinica a solicitantului de credite, din mai multe puncte de vedere: pozitia pe piata interna si în cadrul ramurii, situatia financiara, gradul de îndatorare, forma juridica si raportul cu ceilalti participanti pe piata.

Strâns legata, si decurgând din promisiunea de rambursare apare garantarea creditului.

Garantarea creditelor constituie o caracteristica legata de rambursabilitatea acestora. În functie de natura elementelor care constituie obiectul garantiei, se poate face distinctie între garantia reala si garantia personala.Garantia reala are la baza garantarea sau „gajarea” creditului cu valori materiale, prin a caror valorificare se pot obtine sumele necesare achitarii creditului.

O forma distincta de garantare reala o constituie ipoteca, actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui imobil, fara deposedare.Garantia personala reprezinta angajamentul luat de o terta persoana de a plati suma ajunsa la scadenta, în cazul incapacitatii de plata a debitorului.

Cea mai adecvata forma de garantare a creditelor o constituie garantarea financiara, fapt care este posibil prin asigurarea în viitor a unor fluxuri de venituri suficiente pentru acoperirea cheltuielilor legate de rambursarea creditului si dobânda aferenta. În acest scop, se procedeaza la garantarea creditului cu elementele patrimoniale ale debitorului (active fixe si circulante).În practica se utilizeaza metoda garantarii creditelor pe seama portofoliului de efecte comerciale detinute de agentul economic solicitant de credite.

Scadenta sau termenul de rambursare stabilit în contract este diferit în functie de particularitatile sectorului de activitate si de nivelul eficientei activitatii beneficiarilor de credite. Astfel, exista o diversitate a termenelor scadente, de la 24 ore (în cazul pietei interbancare) pâna la durate medii si lungi (20 sau 30 ani) în cazul împrumuturilor obligatare. Între scadenta si modul de rambursare al creditului se poate stabili o corelatie, astfel:creditele pe termen scurt sunt rambursabile integral la scadenta, în timp ce creditele pe termen mijlociu si lung implica rambursarea esalonata.

Dobânda reprezinta o caracteristica a creditului si constituie, dupa cum se desprinde din literatura de specialitate, pretul capitalului utilizat, sau „chiria”, pe care o plateste debitorul pentru dreptul care i se acorda, cel de a folosi capitalul împrumutat. În general, nivelul dobânzii se coreleaza cu rata profitului obtinuta de întreprinzator. Cuantificarea dobânzii se realizeaza prin utilizarea ratei dobânzii, care se constituie într-un instrument de influentare a cererii si ofertei de credite. Un nivel redus al ratei dobânzii antreneaza o cerere sporita de credite, ceea ce determina efecte favorabile asupra productiei si economiei, dupa cum un cost ridicat al creditelor, respectiv o rata a dobânzii ridicata, genereaza diminuarea cererii de credite. Luarea în considerare a ratei inflatiei, comparativ cu rata dobânzii utilizata în contractul de credit, conduce la constatarea faptului, ca în perioadele cu inflatie sporita, creditele constituie pentru debitori o modalitate perfecta de finantare.

În functie de acelasi element, inflatia, se utilizeaza în raporturile de credit, doua tipuri de dobânda: fixa si variabila.Dobânda fixa este stabilita în contractul de credit si este valabila pe întreaga durata a

creditului. Dobânda sensibila (variabila) se modifica periodic în functie de presiunile inflationiste si

de evolutia nivelului dobânzii pe piata. Pentru conturile curente ale clientilor se calculeaza atât dobânda debitoare, cât si dobânda creditoare, ca pret platit de client, sau de banca, pentru utilizarea unei anumite sume