Finanatarea dezvoltării imobiliare pe piața bancară

CAP. 1 PIAŢA IMOBILIARĂ

Piaţa imobiliară este una dintre cele mai profitabile zone pentru realizarea de investiţii financiare. Aceasta este o piaţă a speculaţiilor care până nu de mult facilita obţinerea unor profituri colosale comparativ cu investiţia iniţială. Tocmai din acest motiv în ultimii ani piaţa investiţiei în imobile a crescut extrem de mult. Principalii factori care au generat creşterea exacerbată a acesteia au fost existenţa unei cererei foarte mari de imobile pe care oferta redusă nu reuşea să o acopere şi care a dus la creşterea preţurilor acestora şi bineînteles la atragerea câtor mai mulţi investitori pe acestă piaţă şi dorinţă băncilor comerciale de a obţine profit. Totodată, profitând de această oportunitate băncile au pus la dispoziţia clienţilor credite imobiliare care să faciliteze obţinerea de disponibilităţi necesare pentru populaţie pentru achiziţionarea de imobile, susţinând astfel creşterea acestei pieţe imobiliare.

În România speculaţia imobiliară a devenit, mai ales din anul 2003, un

adevărat sport naţional ca rezultat al oportunităţilor investiţionale pe care aceasta le oferă:

- mărime considerabilă a pieţei şi poziţia geografică avantajoasă a ţării;

- suprafeţele construite ale marilor oraşe vor avea o creştere spectaculoasă;

- preţurile proprietăţilor sunt mai mici decât în Uniunea Europeană;

- cererea în continuă creştere pentru spaţii de locuit şi comerciale;

- aprobarea legislaţiei potrivit căreia cetăţenii şi persoanele juridice din statele membre UE pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în aceleaşi condiţii ca şi românii

- previziuni optimiste postintegrare

Există însă şi un mare impediment în ce privesc investiţiile pe piaţa imobiliară românescă, şi anume legislaţia în continuă schimbare.

Începând cu anul 2003 au început să apară foarte mulţi investitori speculanţi care achiziţionau locuinţe în număr mare, uneori chiar şi un bloc întreg, însă în faza lor de proiect la anumite preţuri, urmând ca în faza lor finalizată aceştia să le vândă la cu totul alte preţuri, cu mult mai mari, care duceau la obţinerea unor profituri de la 15-40% din investiţia iniţială. Aceşti investitori pe termen scurt au obţinut astfel, profituri de la 200-300 de euro până la 1.000 de euro pe metru pătrat construit cumpărat pe o perioadă de la unu până la doi ani, timp în care apartamentele au fost finalizate. De ceva timp încoace, aceşti investitori pe termen scurt nu mai achiziţionează cu atâta interes proaspetele apartamente scoase la vânzare. În anii precedenţi, această practică ducea la o proporţie mare, ajungând să cumpere şi până la 70% din numărul de apartamente dintr-un imobil. Odată cu maturizarea pieţei şi o reglare a cererii cu oferta, investiţiile de acest tip au început să scadă semnificativ.

Există trei motive care influenţează ritmul vânzărilor de imobile. Primul dintre ele este acela al creşterii neaşteptate a monedei europene în raport cu leul, cel de-al doilea este cel al condiţiilor de creditare, care s-au înăsprit, iar un ultim motiv este cel al părerilor contrare care apar în mass-media. Toate acestea îi determină pe cumpărători să mai aştepte şi să vadă în ce direcţie o va lua piaţa imobiliară românească.

Investiţiile imobiliare pot ridica două probleme care influenţează decizia potenţialilor investitori, riscul şi lichiditatea.Investiţiile imobiliare nu sunt atât de lichide ca cele mobiliare. Una este să ai acţiuni, pe care le poţi vinde în orice moment, şi alta este să deţii un centru de afaceri. Poţi ieşi mai greu din investiţie. Referindu-ne la problema riscului, în România percepţia asupra riscului este incorectă, aceste fonduri fiind considerate foarte riscante, motiv pentru care sunt restricţionate. Riscul asociat unei investiţii imobiliare pe pieţele mature este mai redus decât cel asociat plasamentelor în acţiuni. La imobiliare există un activ suport, iar probabilitatea de faliment este mai mare în cazul unei societăţi comerciale. Riscul fondurilor imobiliare este cuprins între cel aferent fondurilor care investesc în instrumente cu venit fix şi cel al fondurilor de acţiuni. Investiţia imobiliară pune şi problema evaluării în raport cu plasamentele în acţiuni listate la bursă, în depozite bancare sau obligaţiuni, mai uşor de evaluat. Pe pieţele mature există obligativitatea reevaluării trimestriale de către evaluatori autorizaţi.

În ce priveşte natura investitorilor pe piaţa imobiliară, Legislaţia secundară aferentă pieţei de capital din România stabileşte condiţii foarte restrictive pentru investiţiile în real estate, acestea fiind permise doar investitorilor calificaţi. Potrivit regulamentului 15/2004 al Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare (CNVM), fondurile care pot investi în active imobiliare sunt accesibile numai investitorilor calificati. O persoană fizică poate fi considerată investitor calificat dacă are un portofoliu de valori mobiliare ce depăşeşte 500.000 de euro, experienţa în sectorul financiar de minimum un an sau a realizat cel puţin 10 tranzacţii pe trimestru, de o mărime semnificativă în ultimul an. În cazul companiilor şi instituţiilor, pot intra în categoria investitorilor calificaţi instituţiile de credit, societăţile de servicii de investiţii financiare, precum şi autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale. În topul investiţiilor, cele imobiliare depăsesc fondurile de investiţii.

Anul 2007 a marcat şi piaţa imobiliară după cum era de aşteptat. Astfel, am asistat la o creştere spectaculoasă a preţurilor pe toate segmentele imobiliare. Au vut loc chiar şi modificări legislative în anul 2007 precum: