Finanțarea imobiliară comercială din Cehia

Introducere

Piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor şi clădirilor. Tranzacţia imobiliară înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani. Ca pe orice piaţă, preţul de tranzacţie este stabilit, în primul rând, de interacţiunea dintre cerere şi ofertă.

Liberalizarea sistemelor financiare şi intensificarea procesului de globalizare a pieţelor de capital din ultimele decenii au condus la îmbunătăţirea serviciilor financiare şi a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut şi sfera de acţiune a ciclurilor financiare pronunţate6. Cel mai des, acestea din urmă reprezintă fluctuaţii dramatice ale preţurilor activelor având drept consecinţă amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare şi valutare7. Aceste fluctuaţii afectează atât statele puternic industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite sau criza japoneză de la începutul anilor `90) cât şi state cu economii şi pieţe emergente (de exemplu: Asia de Est la sfârşitul anilor `90).

Cap 1. Aspecte generale ale finanţării dezvoltării imobiliare in UE

Creditorii imobiliari din UE utilizează o varietate de metode şi instrumente pentru finanţarea creditelor imobiliare. Tehnica pe care o utilizează depinde de un număr mare de factori, începând cu tipul creditorului, modul de utilizare a capitalului, cadrul legislativ şi fiscal şi până la tradiţiile istorice, care diferă de la o ţară la alta. Metodele variază de la finanţarea pe baza depozitelor individuale într-o formă sau alta – depozite interbancare sau depozite de economii la termen – şi credite de la alte instituţii financiare până la metode de finanţare specializate, cum ar fi emiterea de obligaţiuni ipotecare, valori mobiliare şi conturi de economii specializate. Diferenţele dintre sistemele de finanţare existente reflectă, în primul rând, contextul socio-economic particular în care acestea au evoluat, dar şi cadrul legislativ, normativ, fiscal, specific fiecărei ţări în parte. Funcţie de provenienţa fondurilor, în practica economică există două modele fundamentale de finanţare locativă:

1. modele bazate pe depozite bancare;

2. modele ce atrag resurse de pe piaţa de capital.

Modelul clasic, cel mai răspândit, se bazează pe mobilizarea depozitelor bancare. La nivelul UE aproximativ 62% din creditele ipotecare sunt finanţate prin intermediul depozitelor bancare atrase de la populaţie iar principalele instituţii care finanţează creditarea imobiliară sunt, conform cotei de piaţă deţinute de fiecare, băncile comerciale, apoi băncile specializate de credite ipotecare şi cele de economii.

Finanţarea construirii locuinţelor prin intermediul contractelor de economisire (sistemul bauspar), foarte răspândită în Germania şi Austria, implică un contract încheiat cu o persoană fizică prin care aceasta se obligă să constituie depozite de valori prestabilite timp de 4–5 ani sau chiar mai mult, în schimbul angajamentului casei de economii de a acorda creditul ipotecar specificat în contract, la sfârşitul perioadei de economisire convenite. Mărimea creditului se bazează pe conceptul multiplicării, incluzând dobânda şi subvenţia–până la 1,5 ori în Germania – pe toată perioada contractului, ratele dobânzii, atât la depozitele atrase cât şi la creditul acordat fiind fixe, întotdeauna sub cele practicate pe piaţă, ceea ce face ca acest sistem să fie deosebit de atractiv.