Finanțarea imobiliară rezidențială din Austria

1. Considerente privind piaţa imobiliară şi caracteristicile sale

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor.

Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.

Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat.

Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

2. Modele şi surse de finanţare imobiliară

Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă majoră în economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, fiind un element cheie de politică socială pentru orice guvern şi în special pentru ţările în tranziţie.

Locuinţa, bun necesar, nu poate fi achiziţionată în mod normal fără un împrumut pe termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei familii. În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, împrumuturile imobiliare sunt extrem de extinse, procentul locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. În ţările în tranziţie acest procent este de sub 5%.

În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă, în ţări precum Estonia, Letonia, Cehia şi Slovacia, s-a înregistrat o creştere susţinută a valorii împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe.

2.1. Trăsături ale modelelor de finanţare funcţionale

În ţările cu o economie de piaţă avansată există o mare varietate de sisteme de finanţare imobiliară, acestea constituind un segment important al pieţelor financiare .

Modelul Sud European este caracterizat de rate ridicate ale ocupării locuinţelor de către proprietarii lor, între 68% în Italia şi 80% în Spania. Aceste rate ridicate nu se datorează unui sistem de finanţare care funcţionează foarte bine, ci unor constrângeri legale privind drepturile de proprietate. Sectorul închirierilor de locuinţe privat a fost de multe ori defavorizat prin controlul chiriilor şi de perioadele cu inflaţie ridicată.

Modelul Homeowner este tipic ţărilor scandinave şi al celor vorbitoare de limba engleză, unde rata ocupării locuinţelor de către proprietari este de 60%-70%. În aceste ţări, statul joacă un rol activ în promovarea deţinerii dreptului de proprietate asupra locuinţelor ocupate. Marea Britanie, deţine cel mai mic sector de închirieri privat.

Modelul Balanced Tenure, existent în special în Germania şi Austria, este caracterizat printr-o rată scăzută a ocupării locuinţelor de către proprietari, de 40%-50%, restul populaţiei trăind în locuinţe închiriate. Această situaţie apare ca urmare a politicii imobiliare care favorizează sectorul privat al închirierii de locuinţe, în ceea ce priveşte controlul şi impozitatea chiriilor.

Modelul Est European: sistemele de finanţare imobiliară ale fostelor ţări comuniste, prezintă caracteristici similare, putând fi denumit Modelul Est European. În legătură cu modelele prezentate anterior, două sisteme imobiliare sunt prezente:

Primul prezintă numeroase caracteristici comune cu modelul Sud European (Ungaria, Slovenia şi Lituania):

• un nivel ridicat al proprietarilor locuinţelor ocupate;

• sisteme de finanţare imobiliară încă nedezvoltate complet;

• sector privat al închirierilor de locuinţe în curs de dezvoltare, care în prezent serveşte în special nişe ale pieţei formate din străinii cu venituri ridicate veniţi să lucreze în ţările respective;

• sectorul închirierilor de locuinţe sociale nedezvoltat;

• mobilitatea redusă a forţei de muncă.