Contabilitatea persoanelor fără scop patrimonial - asociațiile de proprietari

1. Definire, rol

În scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât cea de locuinta se pot constitui în asociatii de proprietari cu personalitate juridica.

Prin bloc de locuinte - cladire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se întelege o proprietate imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale, reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decât cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate fi definit condominiu si un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, în conditiile în care se poate delimita proprietatea comuna.

Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, înfiintata în conditiile prevazute de lege.

2.Reguli organizatorice

Acordul de asociere a proprietarilor

Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza într-un proces-verbal întocmit în doua exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamântul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.

Proprietarii îsi dau consimtamântul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenti consimtamântul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal ,în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta si-a dat consimtamântul si se face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.

Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de constituire si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit actului de proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vânzarecumparare, contractului de construire si procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea si descrierea partilor aflate în proprietatea comuna si cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decât cea de locuinta.

Înscrierea ulterioara în asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea de constituire si care nu si-au dat consimtamântul ,se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor într-un act aditional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fara alte formalitati.

Adoptarea statutului asociatiei de proprietari

În adunarea de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizari cu privire la:

a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;

b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;

c) mijloace materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; venituri si cheltuieli;

d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;

e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;

f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;

g) conditiile în care se dizolva asociatia de proprietari;

h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale, penalizari, daca adunarea generala a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizari, în conditiile legii.

Organele asociatiei de proprietari

În cadrul adunarii de constituire a asociatiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv si o comisie de cenzori si vor hotarî numarul membrilor acestora, precum si durata mandatelor lor.

Adunarea generala

Asociatia de proprietari adopta hotarâri în adunarea generala, care se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, în primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.

Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata oricând de catre comitetul executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin în total cel putin 20% din cotele de proprietate.

Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile înainte ca aceasta sa aiba loc.

Asociatia de proprietari poate adopta hotarâri, daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant. Daca nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotarârile pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti.

Dovada convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si convocatorul semnat de acestia. Adunarea generala a asociatiei de proprietari analizeaza principalele aspecte si adopta hotarâri cu privire la:

a) activitatea de administrare si de întretinere a condominiului, aprobarea lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua în cursul anului, încheierea contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor si lucrarilor de care beneficiaza asociatia de proprietari, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care aceasta le are fata de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii;

b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protectie la degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidare, potrivit legislatiei în vigoare;

c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare si de întretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activitatile pentru care se pot încheia contracte de prestare de servicii;

d) modul de folosire a spatiilor comune si, în unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decât cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atât pe orizontala,

cât si pe verticala;