Investiții imobiliare în România - evoluție și tendințe

Abstract

Obiectul principal al cercetării întreprinse, este de a analiza politicile contabile stabilite de entităţile din România şi din Ungaria aferente activelor imobilizate corporale. Scopul principal al analizei comparative este de a verifica dacă există diferenţe semnificative între tehnicile şi metodele de evaluare utilizate de către entităţile micro şi mici, respectiv de către entităţile mijlocii şi mari din România şi din Ungaria, pentru a prezenta activele imobilizate corporale în situaţiile financiare anuale.

În ambele ţări sunt definite două baze de evaluare pentru a prezenta activele imobilizate corporale în situaţiile financiare anuale: costul istoric şi valoarea reevaluată / valoarea de piaţă. Există o diferenţă importantă între aplicarea valorii reevaluate / valorii de piaţă între cele două ţări. În Ungaria nu este permisă reevaluarea în minus a activelor imobilizate corporale, fiind permisă reevaluarea numai atunci când valoarea de piaţă este cu mult mai mare decât valoarea contabilă netă. Această reglementare poate să aibă efecte asupra comparabilităţii informaţiilor contabile prezentate în conformitate cu reglementărilor contabile române şi cele prezentate în conformitate cu reglementărilor contabile ungare.

Cuvinte cheie: imobilizări corporale, metode evaluare, reevaluare, valoare de piață, informații contabile

Introducere

Scopul situaţiilor financiare anuale este de a oferi o imagine fidelă asupra patrimoniului entităţii, de a furniza informaţii despre poziţia financiară, performanţele şi fluxurile de trezorerie ale unei entităţi, informare care să fie utilă pentru utilizatori, în luarea deciziilor economice. Astfel, problematica evaluării obţine o semnificaţie fundamentală în oferirea unei astfel de imagini fidele, deoarece toate elementele raportate de către contabilitate trec cu prioritate printr-un proces de evaluare.

Totodată, pe lângă componentele de cost enumerate de IAS 16 care au fost preluate de legislaţia română, legislaţia ungară mai aminteşte câteva costuri care trebuie incluse în costul de intrare a activelor imobilizate corporale. De asemenea, diferenţa între metodele de amortizare utilizabile în cele două ţări, respectiv valoarea reziduală are efecte importante asupra valorii activelor imobilizate corporale. În Ungaria fiind permise mai multe metode de amortizare comparartiv cu România, astfel comparabilitatea informaţiilor prezentate poate fi influenţată, respectiv recunoaşterea sau nerecunoaşterea valorii reziduale are efect asupra rezultatului entităţii.

Lucrarea decercetare este structurată pe două capitole, pe parcursul cărora, pornind de la conceptul de evaluare şi reevaluare a activelor entităţii, continuând cu analiza evaluării şi reevaluării activelor imobilizate corporale ale entităţilor economice din România şi din Ungaria.

Capitolul 1. Necesitatea şi importanţa evaluării activelor societăţilor

Evaluarea constituie o necesitate de prim ordin şi constă în exprimarea cu ajutorul etalonului bănesc a mijloacelor, proceselor şi surselor entităţilor.

Evaluarea este procesul prin care se determină valoarea structurilor din situaţiile financiare anuale care vor fi recunoscute în bilanţ şi în contul de profit şi pierdere. Evaluarea constă deci, în cuantificarea şi în specificarea valorii, în standard monetar, de existenţa, mişcarea şi transformarea patrimoniului, de a fi reflectat în contabilitate.

În raport de momentul când se efectuează evaluarea se întâlnesc două forme de evaluare: evaluarea curentă şi evaluarea periodică.

Evaluarea curentă se localizează în cele două momente principale ale mişcării acestora: intrarea şi ieşirea din patrimoniu.

Evaluarea periodică, se realizează la încheierea exerciţiului financiar. Ea se face odată cu inventarierea patrimoniului şi întocmirea situaţiilor finaciare anuale.

Bazele de evaluare definite de cele cinci cadre contabile, sunt următoarele:

- cadrul conceptual român: costul istoric şi valoare reevaluată / valoarea justă;

- cadrul conceptual ungar: cost istoric şi valoarea de piaţă / valoarea justă;

- cadrul conceptual britanic: costul istoric şi valoarea curentă;

- cadrul conceptual american (elaborat de FASB): costul istoric, aplicabil imobilizărilor, majorităţii categoriilor de stocuri şi datoriilor; costul actual sau valoarea de înlocuire, aplicabilă unor categorii de stocuri; valoarea de piaţă, aplicabilă titlurilor negociabile; valoarea netă de realizare, aplicabilă unor categorii de stocuri şi creanţelor pe termen scurt; valoarea actuală a fluxurilor viitoare de trezorerie;

- cadrul conceptual internaţional (elaborat de IASB): costul istoric, costul current (sau de înlocuire), valoarea realizabilă şi valoare actualizată.[1]

Norma contabila IAS 16 prescrie doua solutii privind valoarea la care sunt prezentate imobilizarile corporale in bilant:

- tratamentul contabil de baza: valoarea bilantiera a imobilizarilor corporale este valoarea neta contabila reprezentata de costul istoric diminuat cu amortizarea cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere;

- tratamentul contabil alternativ permis: valoarea bilantiera a imobilizarilor corporale este valoarea reevaluata; aceasta corespunde cu valoarea justa la data reevaluarii, diminuata cu amortizarea ulterioara cumulata si orice pierderi ulterioare cumulate din depreciere.

Valoarea justa a terenurilor si mijloacelor fixe corespunde, de regula, cu valoarea lor de piata, stabilita de evaluatori autorizati. Daca nu exista posibilitatea identificarii unei valori de piata deoarece activele respective sunt foarte rar vandute, valoarea reevaluata poate fi egala cu costul de inlocuire al bunului evaluat.