Acțiunea în Revendicare Imobiliară

2.1. Noţiunea şi caracterele acţiunii în revendicare imobiliară

Acţiunea în revendicare este cel mai specific mijloc juridic de apărare a dreptului de proprietate, deoarece ea apare ca o posibilitate pentru proprietar sa obţină restituirea bunului sau de la cel care-l deţine fără drept.

Spuneam în capitolul anterior că acţiunea în revendicare, ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate, este acea acţiune reală prin care se reclamă predarea posesiunii unui lucru individual determinat, în temeiul dreptului de proprietate pe care reclamantul pretinde că l-ar avea asupra acelui lucru.

Din această definiţie reies caracterele juridice ale acţiunii în revendicare imobiliară, caractere care - de altfel - sunt valabile şi în cazul celei mobiliare:

a) acţiunea în revendicare imobiliară este o acţiune reală, caracter determinat de însăşi natura dreptului de proprietate, drept real şi opozabil erga omnes.

Aceasta înseamnă că revendicarea este legată în mod direct de bunul a cărei proprietate se reclamă, urmărindu-1 în mâini1e oricăruia s-ar găsi. Ea poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate al titularului, dovada acestui drept revenindu-i reclamantului. Mai mult, "revendicantul este obligat să dovedească, prin orice mijloc de probă, faptul că imobilul revendicat este identic cu cel asupra căruia pretinde că are un drept de proprietate. În lipsa acestei dovezi, acţiunea va fi respinsă deoarece idem est non esse et non probari,, .

Acest caracter subzistă cât timp există şi posibilitatea ca bunul revendicat să fie readus în patrimoniul revendicantului. În cazul în care "bunul supus acţiunii a pierit dintr-o cauză imputabi1ă uzurpatorului sau a fost transmis de acesta unui terţ ce a dobândit în mod irevocabil proprietatea lui, obiectul revendicării se converteşte într-o pretenţie de despăgubiri, devenind astfel o acţiune personală,,

b) acţiunea în revndicare imobiliară este o acţiune peţitorie, întrucât pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate, drept ce trebuie dovedit de reclamant. Aşadar, obiectul ei este însuşi dreptul de proprietate asupra bunului revendicat.

În sistemul nostru de drept se distinge, în materie imobiliară, între acţiunile posesorii, care apără posesia lucrului şi cele peţitorii care apară dreptul de proprietate. "Redobândirea posesiei unui lucru poate constitui doar un efect accesoriu al acţiunii în revendicare” ;

c) acţiunea în revendicare imobiliară urmăreşte doar predarea posesiunii unui lucru, de unde rezultă că este promovată împotriva celui care deţine materialmente bunul revendicat, fiind astfel imposibil de revendicat un lucru a cărui posesie o are însuşi reclamantul.

"Reclamantul este obligat - sub sancţiunea respingerii acţiunii sale ca lipsită de interes - să probeze, în cazul în care pârâtul neagă, că lucrul se găseşte în posesia acestuia "

În cazul în care pârâtul susţine că exercită detenţia pentru o altă persoană, adică este un simplu detentor precar, şi îndică totodată numele persoanei pentru care posedă, atunci se va recurge la “introducerea în cauză a respectivei persoane, detentorul cu titlu precar putând fi scos astfel din litigiu dacă reclamantul nu are interes să-i facă opozabilă hotărârea ”.

Însă, în situaţia în care “deţinătorul bunului a încetat prin dol să-l mai posede înaînte de, proces, exercitarea revendicării devine posibilă chiar împotriva acestui deţinător ”.

Mai trebuie precizat că în cazul succesorilor posesorului aflaţi în indiviziune, acţiunea va fi promovată atât împotriva deţinatorului efectiv al bunului, cât şi împotriva celorlalţi moştenitori coindivizari. Iar în caz de pretenţii accesorii cu caracter personal privind fructele sau daunele, obligaţii ce revin succesorilor prin art. 777 din codul civil proporţional cu cota ereditară a fiecaruia, în cauză urmează a fi chemaţi toţi aceşti succesori pentru a contribui la executarea acestor obligaţii.

d) acţiunea în revendicare imobiliară este, în principiu, imprescriptibilă sub aspect extinctiv.

Acest caracter derivă din faptul că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz. Din aceasta se deduce că, oricât timp nu ar fi exercitata, aceasta acţiune nu se stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi îl apară.

Practica judiciară a decis că atunci când revendicantul este o persoană fizică sau o persoană juridică de drept privat, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă dacă obiectul ei este un imobil şi prescriptibilă prin 30 de ani dacă are ca obiect un bun mobil corporal atunci când nu opereaza dispoziţiile art. 1909 C.Civ. .

Însă această soluţie a fost criticată motivat prin faptul că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, oricare ar fi natura bunului revendicat şi pe de altă parte, prin faptul că majoritatea bunurilor ce se află în patrimoniul unei persoane fizice sunt mobile, printre acestea aflându-se şi obiecte foarte scumpe. În aceasta situaţie, "ar fi nedrept ca hoţul să poată dobândi după expirarea a 30 de ani un drept de proprietate irefragabil, rezultat dintr-o fapta intentionată,, . Mai târziu, instanta supremă a decis că, "indiferent dacă se revendică un bun mobil sau imobil, dreptul la acţiune este imprescriptibil, pentru că proprietatea nu se stinge prin neuz" .

Acţiunea în revendicare imobiliară este ineficientă numai în cazul în care i se opune de către pârât dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune cazurile şi în condiţiile stabilite de lege. Dar, cu toate acestea, în revendicarea imobiliară există o excepţie de la regula imprescriptibilitaţii acţiunii şi anume în cazul vânzării unui imobil la licitaţie publică, cu ocazia executării silite imobiliare.

Astfel, conform art. 520 C. Proc. Civ., "orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat, se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară" .

Articolul menţionat "permite lămurirea rapidă a situaţiei juridice a imobilului, conferindu-se mai multă siguranţă atât cumpărătorului la licitaţie publică, cât şi persoanelor care vor ulterior, să dobândească bunul de la ei,, .

Ţinând cont de toate aceste caractere generale ale acţiunii în revendicare şi de particularitatile acţiunii în revendicare cu privire la bunurile imobile, noţiunea de acţiune în revendicare imobiliară poate fi formulată ca acea acţiune reală prin care se reclamă predarea posesiunii unui lucru imobil determiînat, care se află în circuitul civil, în temeiul dreptului de proprietate pe care reclamantul pretinde a-l avea asupra acelui lucru ..