Contractul de intermediere, contractul de comision și contractul de agenție

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE INTERMEDIERE

1.1. DEFINIRE SI DELIMITARI

Conform Noului Cod Civil, "intermedierea este contractul prin care intermediarul se obliga fata de client sa il puna in legatura cu un tert, in vederea incheierii unui contract. Intermediarul nu este prepusul partilor intermediare si este independent fata de acesta in executarea obligatiilor sale."

Contractul de intermediere se deosebeşte de mandatul cu sau fără reprezentare, inclusiv faţă de contractul de comision şi contractul de agenţie.

Mandatul cu reprezentare este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice în numele şi pe seama celeilalte părţi, numită mandant.

Mandatul fără reprezentare este contractul în temeiul căruia o parte, numită mandatar, încheie acte juridice în nume propriu, dar pe seama celeilalte părti, numită mandant, şi îsi asumă fată de terţi obligaţiile care rezultă din aceste acte, chiar dacă terţii aveau cunostinţă despre mandat.

Fata de contractele de comision si contractele de agentie, intermediarul nu este un mandatar al clientului, intermediarul nu negociaza si/sau incheie acte juridice in numele si pe seama clientului, intermediarul obligandu-se fata de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract.

Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate şi este independent faţă de acestea în executarea obligaţiilor sale.

Contractul de intermediere face parte din categoria contractelor numite. Anterior intrării în vigoare a noului cod civil, există o reglementare a intermedierii imobiliare în Legea nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Intermedierea imobiliară este definită în lege ca activitatea de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau de închiriere a imobilelor. Reglementarea se aplică numai în cazul intermedierilor imobiliare si numai in cazul in care clientul este un consumator in sensul Legii nr.21/1992. Reglementarea are ca scop de a informa (inclusiv în faza precontractuală) şi a proteja consumatorii în cazul încheierii unor astfel de contracte.

1.2. ETAPELE CONTRACTULUI DE INTERMEDIERE

A. Remunerarea intermediarului

Intermediarul are dreptul la o remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale. Considerăm că legiuitorul nu a ţinut cont de realităţile specifice din practică, care dau dreptul intermediarului la remuneraţie, indiferent de persoana cu care se încheie contractul intermediat, chiar şi în cazul în care nu a fost “prezentată” de intermediar, în cazul în care s-a încheiat un contract de intermediere în cadrul căruia i s-a acordat exclusivitate intermediarului.

Spre exemplu, legiuitorul nu a ţinut cont nici de reglementările specifice din Legea nr. 21/1992, care arată că: ”Agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare.”

Această reglementare permite per a contrario ca agenţia imobiliară (intermediarul) să ceară plata comisionului, chiar şi în cazul în care tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare, dacă există stipulată o clauză de exclusivitate.

Atâta timp cât o reglementare specifică, chiar din domeniul privind protecţia consumatorului, permite solicitarea comisionului şi în cazul în care tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare, cu condiţia existenţei unei clauze de exclusivitate, nu înţelegem de ce nu se regăseşte acestă posibilitate şi în articolele care reglementează contractului de intermediere din noul cod civil.

În lipsa convenţiei părţilor sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remuneraţie în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părţi sau cu uzanţele existente între profesionişti pentru astfel de contracte. (art. 2097 alin. 2 C.Civ.)

Este o reglementare importantă care ţine cont şi de realităţile din practică, unde, de multe ori, părţile incheie un contract de intermediere, iar ulterior intermediarul îl pune în legatură pe client cu un terţ în vederea încheierii unui “contract intermediat”, care nu are legătură cu obiectul contractului de intermediere sau care nu face parte din obiectul contractului de intermediere, dar este similar cu “contractul intermediat” care face obiectul contractului de intermediere.

Restituirea cheltuielilor

Intermediarul este îndreptăţit la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, dacă se stipulează expres în contract. (art. 2098 C.Civ.)

Dispoziţia creează cadrul pentru intermediar, în cazul în care a fost inclusă o clauza în acest sens în contract, să recupereze cheltuielile efectuate cu intermedierea, cheltuieli care de multe ori nu puteau fi prevăzute la momentul încheierii contractului şi care se puteau apropia, ba chiar în unele cazuri depăşi, contravalorea remuneraţiei.

Remuneraţia în cazul pluralităţii de intermediari

În cazul în care intermedierea a fost realizată de mai mulţi intermediari, fiecare are dreptul la o cotă egală din remuneraţia stabilită global, dacă prin contract nu s-a stipulat altfel. Aceste dispoziţii se aplică atât în cazul în care pluralitatea de intermediari rezultă din contracte de intermediere separate, cât şi în cazul în care rezultă din acelaşi contract de intermediere. (art. 2099 C.Civ.)

Aceasta este o reglementare care transpune ceea ce se intamplă şi în practică.