Efectele contractului de locațiune

I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE

A. Definiţia contractului de locaţiune

Conform articolului 1411 Cod Civil, locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie

Din această definiţie, rezultă că ceea ce caracterizează locaţiunea, spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, este că, prin acest contract se transmite asupra locatarului, nu dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă asupra lucrului, chiar dacă lucrul este producător de fructe şi locatarul dobândeşte fructele, această dobândire este însă, accesorie folosinţei, locatarului nerevenindu-i obligaţia să asigure dobândirea fructelor de către locator.

B. Varietăţi ale contractului de locaţiune

În legislaţia noastră sunt prevăzute două varietăţi ale contractului de locaţiune şi anume: contractul de închiriere a suprafeţelor locative, reglementat de Legea nr. 114/1996 şi contractul de arendare reglementat prin Legea nr. 16/1994, legea arendării.

În funcţie de obiectul asupra căruia se răsfrâng efectele contractului de locaţiune, Codul Civil distinge între contractul de arendare (atunci când obiectul contractului este un fond rural) şi contractul de închiriere a suprafeţelor locative (atunci când obiect al contractului îl constituie un apartament, o suprafaţă locativă, în genere), aceste două varietăţi ale contractului de locaţiune fiind reglementate de reguli speciale.

Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaţiune, un contract prin care una din părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi numită arendaş, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilit de părţi. Contractul de arendare este reglementat de Legea nr. 16/1994, ale cărei dispoziţii se completează cu prevederile legislaţiei civile.

Contractul de închiriere de locuinţe este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte personae, numită chiriaş, folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei locuinţe în schimbul unei sume de bani, numită chirie. Contractul de închiriere a locuinţei este reglementat prin Legea nr. 114/1996; rezultă că închirierea se deosebeşte de locaţiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinţa. Astfel fiind, închirierea de locuinţe nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai o varietate a contractului de locaţiune de drept comun. În consecinţă, contractului de închiriere îi sunt aplicabile dispoziţiile dreptului comun referitoare la locaţiune, în măsura în care legislaţia locativă nu prevede norme speciale

Asemănător contractului de vânzare-cumpărare, părţile pot încheia, anterior locaţiunii, un antecontract de locaţiune (promisiune unilaterală sau bilaterală), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusive promisiunii de vânzare), tinând însă seama că locaţiunea, deci şi antecontractul de locaţiune, este, în principiu, un act de administrare

C. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune are urmatoarele caractere juridice:

1. Este un contract consensual, fiind valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor. Aşadar, teoretic, contractul de încheiere poate fi încheiat şi verbal. În practică însa, acest lucru nu este recomandabil întrucât, potrivit articolului 1416, alineatul 1 Cod civil, dacă contractul verbal nu a fost pus în executare şi una din părţi îl neagă, proba cu martori nu poate fi primită, oricât de mică ar fi chiria şi chiar dacă s-ar fi dat o arvună; proba cu martori nu poate fi primită nici dacă există un început de dovadă scrisă.

Dacă contractul încheiat verbal a fost pus în executare, legiuitorul prevede că, dacă există o contestaţie asupra preţului, locatorul poate cere o expertiză asupra preţului, iar cheltuielile expertizei vor fi suportate de locatar, dacă preţul declarat de acesta este mai mic decât preţul stabilit de expert

În cazul în care locatorul este o persoană fizică, aceasta are obligaţia de a înregistra contractul la organele fiscale pentru impozitarea venitului obţinut din chirie, dar neîndeplinirea acestei obligaţii nu afectează cu nimic validitatea locaţiunii, din punctul de vedere al dreptului civil neconstituind o condiţie de formă.

Dacă contractul de locaţiune a fost constatat printr-un înscris, care ulterior încheierii a fost distrus sau pierdut datorită unui caz de forţă majoră, atunci existenţa acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.