Efectele contractului de vânzare-cumpărare

I. Efectele contractului de vanzare-cumparare

Contractul de vanzare-cumparare, prin incheierea sa, produce anumite efecte, urmarite de partile contractului. In esenta, efectele contractului reprezinta tocmai continutul acestuia, respectiv drepturile subiective si obligatiile civile nascute din conventia partilor.

In legatura cu efectele contractului de vanzare-cumparare sunt necesare cateva precizari privind principiile generale in aceasta materie, respectiv principiul fortei obligatorii, principiul irevocabilitatii si principiul relativitatii efectelor actului juridic civil.

In esenta, conform principiului pacta sunt sevanda si art. 1270 alin. (1) din noul Cod Civil (“contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante”), clauzele prevazute de partile contractului de vanzare-cumparare trebuie respectate intocmai, ele impunandu-se, prin conventia partilor, intocmai ca legea. Plastic, aceasta idee se exprima prin formula: “contractul este legea partilor”.

Noul Cod Civil introduce notiunea de impreviziune in contracte, care reprezinta o exceptie de la principiul fortei obligatorii a contractului, dispunand totusi ca daca executarea contractului a devenit excesiv de oneroasa datorita unei schimbari exceptionale a imprejurarilor care ar face vadit injusta obligarea debitorului la executarea obligatiei, instanta poate sa dispuna:

- adaptarea contractului pentru a distribui in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor;

- incetarea contractului la momentul si in conditiile pe care le stabileste.

Aceste dispozitii sunt aplicabile numai daca:

a) schimbarea imprejurarilor a intervenit dupa incheierea contractului;

b) schimbarea imprejurarilor, precum si intinderea acestora nu au fost si nici nu puteau fi avute in vedere de catre debitor, in mod rezonabil, in momentul incheierii contractului;

c) debitorul nu si-a asumat riscul schimbarii imprejurarilor si nici nu putea fi in mor rezonabil considerat ca si-ar fi asumat acest risc;

d) debitorul a incercat, intr-un termen rezonabil si cu buna credinta, negocierea adaptarii rezonabile si echitabile a contractului;

Pe de alta parte, in baza principiului irevocabilitatii, prevazut expres de art. 1270 alin. (2) din noul Cod civil, unui contract de vanzare-cumparare incheiat valabil nu i se poate pune capat prin vointa uneia din partile contractului, deci revocarea unilaterala a contractului nu este posibila.

In sfarsit, principiul relativitatii efectelor actului juridic civil, exprimat in adagiul latin “res inter alios acta, aliis neque prodesse potest”, impune ca un contract de vanzare-cumparare sa produca efecte numai intre partile acestuia, nu si fata de persoanele straine de contract, neputand nici sa profite, nici sa dauneze acestor persoane. Astfel, conform art. 1280 din noul Cod civil, “contractul produce efecte numai intre parti, daca prin lege nu se prevede altfel”.

In privinta reglementarii legale a efectelor contractului de vanzare cumparare, Codul civil nu reglementeaza expres toate drepturile si obligatiile partilor acestui contract. De altfel, acest lucru ar fi imposibil, partile contractului, in baza principiului libertatii contractuale, putand sa stabileasca in mod liber clauzele contractuale, precum si obligatiile fiecaruia.

Obligatiile vanzatorului, conform noului Cod civil sunt:

1. sa transmita proprietatea bunului sau, dupa caz, dreptul vandut;

2. sa predea bunul;

3. sa il garanteze pe comparator contra evictiunii si viciilor bunului.

Cu privire la obligatiile cumparatorului, noul Cod civil arata ca acesta are urmatoarele obligatii principale:

1. sa preia bunul vandut;

2. sa plateasca pretul vanzarii;

3. sa suporte cheltuielile vanzarii.

II. Obligatiile vanzatorului

2.1 Obligatia vanzatorului de a transmite proprietatea bunului sau, dupa caz, dreptul vandut

Vanzatorul este obligat sa transmita cumparatorului proprietatea bunului vandut. Odata cu proprietatea, cumparatorul dobandeste toate drepturile si actiunile accesorii ce au apartinut vanzatorului.

Astfel, daca legea nu dispune altfel, dispozitiile referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate.

Drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar daca bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen.

Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la data transferului proprietatii bnului ori, dupa caz, a cesiunii dreptului, afara de cazul in care prin lege sau prin vointa partilor se dispune altfel.

Dispozitiile in materie de carte funciara, precum si dispozitiile referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile sunt aplicabile, dupa caz.

In ce priveste riscul pieirii fortuite a lucrului si al contractului, potrivit art. 558 Cod civil, “proprietarul suporta riscul pieirii bunului, daca acesta n-a fost asumat de alta persoana sau daca prin lege nu se dispune altfel”.

Art. 558 Cod civil consfinteste principiul res perit domino, potrivit caruia proprietarul (vanzatorul sau cumparatorul, dupa caz) va suporta paguba pricinuita de pieirea fortuita a bunului.

Principiul res perit domino, potrivit caruia riscul pieirii lucrului este suportat de proprietar, nu are caracter imperativ. Astfel, partile pot conveni ca vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat transferal proprietatii sau cumparatorul sa isi asuma riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate.

Intr-o opinie separata s-a sustinut ca, in cazul contractului de vanzare-cumparare, daca este vorba despre un bun individual determinat, chiar daca odata cu incheierea contractului, in principiu, se transmite si proprietatea asupra lucrului vandut, nu din acest moment trec asupra cumparatorului riscurile pieirii fortuite”. Astfel, transmiterea riscurilor pieirii fortuite este “conditionata de predarea efectiva a bunului de la vanzator la cumparator”.

Riscul contractului este suportat, in principiu, de debitorul obligatiei imposibil de executat.

Potrivit art. 1274 alin. (1) Cod civil, riscul “ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare (a vanzatorului), chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului.

In cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie, iar daca a primit-o este obligat sa o restituie.

Ca exceptie, creditorul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. Cumparatorul nu se poate libera chiar daca ar dovedi ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare ar fi fost executata la timp.

Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predate ori pretul nu a fost platit (solo consensus).

In cazurile anume prevazute de lege, vanzarea nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate respective.