Particularitățile închirierii locuințelor

Obligatiile locatorului (proprietarului)

Notiuni generale

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.

Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.

Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care 'exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale' (art.22 lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.

Predarea locuintei

Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si 'in stare normala de folosinta' (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care 'obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului' (art.22 lit.a).

Efectuarea reparatiilor

Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28 lit.b, c, d):

- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);

- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul 'a pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare', contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).

In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.

In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stanjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent (neputand fi amanate pana la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei(art.1425).

In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.

Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restrangere partiala a folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ., in acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .

Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil, in caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG nr.40/1999).