Promisiunea Sinalagmatică de vânzare-cumpărare

1. Definiţie

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor, adică în acest caz, de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare2 Particularitatea acesteia constă în faptul că pregăteşte, prefigurează un alt contract, şi anume acela de vânzare cumpărare.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de vânzare cumpărare, la un preţ determinat3

Cunoscut sub numele de avancontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, promisiune de ofertă4 sau contract preparatoriu5, promisiune de contract, promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, antecontractul de vânzare cumpărare nu este reglementat de Codul Civil Român, spre deosebire de Codul Civil Francez, care, în art. 1589 alin. 1, prevede că promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transmisibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.

Promisiunea unilaterală de vânzare intervine în cazul în care o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare este neîndoielnic un contract distinct, ce nu este totuşi o vânzare (şi deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vânzare-cumpărare) şi nu un act unilateral de voinţă. Promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) da naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este atunci când ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.

Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă parte (promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară6.

Antecontractul a fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 Fiind şi el un contract , antecontractului îi sunt aplicabile, în principiu, dispoziţiile art. 942-1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

2. Caractere , condiţii

Spre deosebire de ofertă, care este un act juridic de formaţiune unilaterală, deoarece ea nu se întemeiază pe un act de voinţă, promisiunea de a contracta sau antecontractul deşi creează obligaţii numai în sarcina ofertantului, reprezintă un act juridic bilateral. Promisiunea de a contracta implică un acord prealabil prin care părţile se obligă, în ipoteza în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, să încheie în viitor un contract.

Antecontractul reprezintă astfel, o promisiune de a contracta, un acord de voinţă prin care părţile se obligă să încheie contractul în viitor. Precontractul are menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va da înapoi de la intenţia realizării contractului preconizat.