Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE CUMPARARE

1. Definiţie

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite .

Uneori, părţile nu intenţionează să definitiveze contractul, urmărind însă să se asigure că, în viitor, contractul se va încheia. Un asemenea act juridic obligaţional preliminar este antecontractul, fiind cunoscut sub denumirile de: promisiune de contract (unilaterală sau sinalagmatică) , contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de ofertă sau contract preparatoriu . O varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vânzare-cumpărare, însă în doctrina juridică şi jurisprudenţă a fost conacrată noţiunea de antecontract.

Antecontractul este un act juridic bilateral, care implică acordul de voinţă al părţilor şi generează obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu voinţa părţilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transminsibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.

Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar celaltă parte (promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară .

Codul civil sau alte legi speciale nu reglementează antecontractul. A fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 .

2. Caracteristici

a) Promisiunea sinalagmatică de vănzare-cumpărare este un act de previziune, de proiecţie în viitor;

b) Constituie o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, în sensul că nu are loc strămutarea proprietăţii;

c) Este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă, deoarece cuprinde obligaţia de „a face”;

d) Prin antecontract se poate promite instrăinarea unui bun care nu se află în patrimoniul viitorului vînzător, acesta obligându-se, intr-o asemenea situaţie, de a procura bunul până în momentul definitivării contractului .

e) Promitentul poate permite înstrăinarea unui bun indiviz, caz in care vânzarea-cumpărarea va avea loc sub condiţie rezolutorie;

f) Antecontractul poate fi desfinţat atât pe cale judecătorească cât şi prin voinţa părţilor;

g) Nerespectarea obligaţiei de a încheia contractul în viitor se poate realiza prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, sau prin intermediul căreia, cumpăratorul-promitent este autorizat să-şi valorifice dreptul;

3. Condiţii de valabilitate

Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatică trebuie să întrunească, în principiu, condiţiile de validitate aplicabile contractelor in general. Dar cum aceasta constituie o proiecţie a unei vanazări, ea trebuie să întrunească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract.

Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt următoerele: a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul: consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violenţa, sau surprins prin dol;

b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarată necapabilă de lege;

c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie îndeplinită;

d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.

Sub aspectul formei, convenţia analizată are caracter consensual. Prin această convenţie, părţile nu transferă proprietatea ci doar se obligă să facă acest lucru în viitor. De aceea se apreciază că nu trebuie încheiată în formă autentică nici atunci când se referă la la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare referitor la un teren .

Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal, totuşi este indicat ca acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris pentru probaţiune .

În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul de vânzare-cumpărare exprimă obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dacă vreuna din părţi refuză să contracteze în forma la care acesta s-a obligat.