Proprietatea Periodică

Apărută o dată cu însăşi apariţia omului pe pământ, proprietatea a stat şi stă la baza dezvoltării societăţii omeneşti.

În toate lucrările din literatura juridică consacrată materiei drepturilor reale sau numai dreptului de proprietate se recunoaşte că suntem în prezenţa unui concept deosebit de complex, cu multiple semnificaţii de ordin istoric, sociologic şi juridic, aflat într-o permanentă evoluţie. Însăşi noţiunea de proprietate formează obiect de controversă.

Dacă la începuturile organizării existenţei omului ca fiinţă socială însuşirea premiselor asigurării traiului său a apărut ca firească, dezvoltarea vieţii sociale a impus ordonarea relaţiilor dintre oameni. Realizată mai întâi la nivelul unor comunităţi teritoriale restrânse, de-a lungul istoriei s-a ajuns la formarea de colectivităţi din ce în ce mai mari, unite prin diferite scopuri, pentru ca, la un moment dat oamenii să se organizeze în state. Ca entităţi organizate, primele formaţiuni statale au edictat norme juridice care au avut în vedere şi raporturile de proprietate.

ISTORIC

Într-o formă arhaică , proprietatea periodică ( partajabilă în timp ) a fost cunoscută de multă vreme Creaţie a operatorilor de servicii turistice din Europa, acest tip de operaţiune comercială a fost cunoscută sub diferite denumiri: în Franţa1 "multipropriété", "pluripropriété", "propriété spatiotemporelle", "copropriété ou propriété dans le temps", "multi-jouissance", "propriété à temps partiel(partagé)", "propriété par periodes", în Anglia - "timesharing", în timp ce în Germania era denumită "Teilzeitwohnrechte". Această terminologie urmărea să reliefeze caracterul de drept personal de creanţă, şi nu de drept real. Dreptul de folosinţă pe o perioadă

determinată a unuia sau mai multor bunuri imobile constituie o formă de comercializare a imobilelor reprezentând o operaţiune de reunire, în acelaşi imobil, a mai multor persoane care au achiziţionat fiecare folosinţa periodică şi succesivă a aceluiaşi

apartament2. De asemenea, această activitate a fost definită ca fiind constituită în scopul împărţirii perioadelor de folosinţă a unui bun imobiliar între mai mulţi utilizatori, fiecare fiind succesiv titular al uneia dintre numeroasele perioade, cu preţul de achiziţionare variind în funcţie de sezonul turistic3.

Această formulă turistică are la origini o inovaţie franceză din anul 1967, când Societatea Marilor Călătorii din Marsilia a lansat în staţiunea Superdevoluy din Alpii francezi o formulă de achiziţionare a dreptului de folosinţă a unei locuinţe pe timp de o săptămână anual. Deşi s-a bucurat de un real succes, în special în staţiunile în care se practicau sporturi de iarnă, formula suferea de o lipsă de flexibilitate, generată din obligaţia de a folosi întotdeauna aceeaşi săptămână de vacanţă, în aceeaşi

locuinţă, precum şi de costurile de întreţinere şi administrare ridicată.

1 A se vedea şi Gerard Cornu - Droit civil.Introduction. Les personnes. Les biens, 9e edition, Paris

Ed. Montchrestien, E.J.A., 1999, p. 498.

2 În acest sens, a se vedea şi Joel Gall în "Les petites Affiches", 3 juin 1988, no 67, p. 30

3 Recueil Francis Lefevre.

La mijlocul anilor `70, conceptul a fost exportat în Statele Unite ale Americii unde a fost adaptat la condiţiile existente. În anul 1974 s-a creat prima bursă de schimb R.C.I.4 , care ocupă şi în prezent primul loc pe piaţă, urmată de Interval International, o altă bursă de schimb înfiinţată în anul 1976. Aceste burse joacă un rol important în conferirea unui caracter de flexibilitate pieţii şi în exercitarea unui control de calitate.

În anii `80, această formulă s-a dezvoltat în Europa, principalii clienţi fiind cu preponderenţă din spaţiul anglo-saxon. Primele locuinţe destinate exclusiv pentru a fi utilizate pe o perioadă determinată au fost construite în Insulele Canare, Baleare şi în

Costa del Sol.

În Franţa, leagănul acestui produs de turism şi a cărei situaţie o vom prezenta mai pe larg, o creştere semnificativă o întâlnim începând cu anul 1985. Performanţele industriei turistice franceze în acest domeniu, comparativ cu alte ţări europene, erau

limitate, în ciuda faptului că Franţa rămâne principala destinaţie turistică mondială. Potrivit unui studiu5 efectuat în Franţa, 42,8% dintre titularii unui drept de folosinţă pe o perioadă determinată erau rezidenţi în Anglia, 12% în Germania, 8,5% în Italia şi doar 8,1% în Franţa.

La nivel mondial, această activitate cunoaşte o creştere deosebită. Astfel, în perioada 1980-1985, dezvoltarea sa a fost mai rapidă decât a turismului internaţional. Între 1980 şi 1994, numărul deţinătorilor unui drept de folosinţă pe o perioadă determinată a crescut cu 24% pe an. La sfârşitul anului 1994, în lume erau 4145 de destinaţii turistice în care erau locuinţe alocate acestui sistem, dintre care în Europa

erau 1188, iar în Franţa 143.

Dreptul de folosinţă a unei locuinţe pe o perioadă determinată constituie deci o formulă flexibilă şi atractivă din punct de vedere financiar6 , un puternic potenţial de dezvoltare regională şi o sursă de dinamism. Apariţia posibilităţii de schimbare a

destinaţiei7 , concomitent cu crearea burselor de schimb, au conferit flexibilitate dreptului de folosinţă, precum şi înmulţirea serviciilor oferite în ceea ce

priveşte acest drept de folosinţă. Toate acestea au schimbat dreptul de folosinţă a unei locuinţe pe o perioadă determinată într-un adevărat produs de consum cu vocaţie turistică. Prin urmare, acest drept are tendinţa de a se detaşa de originea sa imobiliară şi

de dreptul de proprietate în accepţiunea sa tradiţională. Scopul urmărit de titularul său nu este de a efectua o investiţie ci, mai curând, de a achiziţiona o destinaţie pentru petrecerea timpului liber.