Publicitatea imobiliară

SCURT ISTORIC

Publicitatea Imobiliara

De-a lungul timpului, in Romania, publicitatea imobiliara s-a realizat prin mai multe modalitati, principalele doua sisteme fiind cel al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni si cel bazat pe cartile funciare. In afara celor doua mari sisteme, au fost reglementate si alte sisteme intermediare: sistemul cartilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restransa, pentru Bucuresti si cateva localitati limitrofe si sistemul cartilor de evidenta funciara, aplicabil in anumite localitati din Transilvania.

Codul civil si Codul de procedura civila reglementeaza modalitatea de evidenta prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, in Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea. Sistemul de publicitate imobiliara intemeiat pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni are un caracter personal, criteriul principal de evidenta fiind persoana si nu imobilul. Sistemul presupunea tinerea a doua registre, unul de transcriptiuni, în care se transcriau prin copiere in intregime actele de transmisiuni si constituiri de drepturi, si unul de inscriptiuni, care cuprindea mentiuni referitoare la privilegii si ipoteci. Dupa aceste registre este greu sa se determine cine este adevaratul proprietar al imobilului si existenta sarcinilor, intrucat cercetarea registrelor se face pe o perioada de pana la 30 de ani in urma in cazul transmisiunilor si pe o perioada de pana la 15 ani în cazul ipotecilor, in conditiile in care acestea sunt intr-un stadiu avansat de uzura.

Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil in Transilvania, Banat si nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartile funciare. Acesta este un sistem real de evidenta, avandu - se in vedere imobilul precum si modul cat mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaza o publicitate integrala in sensul ca impune inscrierea obligatorie in cartea funciara a tuturor actelor si faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Superioritatea sistemului de carte funciara, a fost unanim recunoscuta, dovada în acest sens fiind aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. Superioritatea sistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in vedere interesele tertilor pe care Codul civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare facila a imobilului. De asemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertii interesati sunt în masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile de care sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea partilor, etc.).

Publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea sa funciara in care sunt inscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoaste situatia juridica a acestuia.

Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanenta a legiuitorului pentru perfectionarea sistemului de publicitate imobiliara. Dinamica circuitului civil al imobilelor, disparitia ingradirilor legale privitoare la înstrainarea terenurilor, contextul socio-politic si economic, sunt factori care influenteaza direct sistemul de publicitate imobiliara. Pe de alta parte, asa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliara este determinanta pentru un mediu de afaceri stabil, avand in vedere ca ponderea majoritara a garantiilor uzitate în relatiile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaza tocmai faptului ca sistemul de carte funciara confera mai multa siguranta creditului si pietei imobiliare fata de alte sisteme de evidenta.