Publicitatea Imobiliară

Capitolul I - Noţiuni generale

Publcitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobilară se urmăreşte protejarea securităţii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.

Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului şi autonomiei de voinţă a părţilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimţământului părţilor, prin realizarea acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei formalităţi suplimentare ori remiterea materială a bunului. Chiar dacă actul juridic nu produce efecte faţă de terţi – în sensul că, pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar pe de altă parte terţii nu pot fi obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere nu au participat – totuşi aceştia vor avea obligaţia de a rescpecta existemţa lor ca realitate socială şi juridică a situaţiilor juridice create prin voinţa părţilor care au participat la încheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.

Prin publicitatea imobiliară se urmâreşte, în primul rând, să se asigure certitudinea constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunoştinţa persoanelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă drepturile reale; pe această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc fraudarea intereselor terţilor. În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor imobile, evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utlizarea şi exploatarea eficientă şi identificarea acestor bunuri. În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere permanentă a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare, pentru a evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor. În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica şi se pot informa permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe care sunt interesate să le dobândească.

Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de informare a terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a lua cunoştinţă despre un act sau fapt juridic, despre o sitaţie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realităţi juridice.

Capitolul II - Sistemele de publicitate imobiliară

Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de publicitate imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.

2.1.Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996. În Codul civil, se găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea drepturilor reale imobiliare:

- art. 818-819, privind transcrierea donaţiilor;

- art. 1295 alin.(2) privind vânzarea-cumpărarea;

- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arnedă pe doi ani viitori;

- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind înscrierea privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;

- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare;

- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realiza în două registre, respectiv unul de transcripţiuni, în care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale şi unul de inscripţiuni, pentru inscripiţia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza în registrul de transcrieri şi consta în copierea integrală a actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. În funcţie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate în:

1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi tranzacţiile privind proprietatea şi alte drepturi reale;

2) actele prin care se renunţa la drepturile reale imobiliare;

3) hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, precum şi alte hotărâri cu efect atributiv de drepturi;

4) cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de locaţiune pe o durată mai mare de 3 ani, actele şi hotărârile prin care se constata o chitanţă de chirie pe doi ani viitori.

Nu erau supuse transcrierii, între altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj, hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobândirea aceloraşi drepturi prin accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul legii. Transcrierea nu produce efecte juridice între părţi, ci reprezenta numai un simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele însele. Între părţi şi faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din momentul încheierii. Aveau calitate de terţi, în materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu şi creditorii chirografari ai înstrăinătorului.

Era necesra însă ca terţul să îndeplinească anumite condiţii şi anume:

- terţul să fi dobâdit un drept real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun;

- dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii;

- să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii după caz.