Reglementarea contractului de închiriere

1. Definitia contractului de inchiriere

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).

Legea locuintei Legea 114 1996 actualizata 2011 : Reglementarea cadrului general de realizare, exploatare şi administrare a locuinţelor are la bază următoarele principii:

- Accesul liber şi neîngrădit la locuinţă este un drept al fiecărui cetăţean.

- Realizarea locuinţelor constituie un obiectiv major, de interes naţional, pe termen lung, al administraţiei publice centrale şi locale.

Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).

2. Scurte consideratii de drept comparat

Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.

Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:

- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;

- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.

In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .

In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .