Sistemul de publicitate imobiliară prevăzut de legea 7-1996

I. Noţiunea şi obiectul şi scopul publicităţii imobiliare

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantarea drepturilor subiective civile. Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun.

Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de informare a terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a lua cunoştinţă despre un act sau fapt juridic, despre o sitaţie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realităţi juridice.

Publicitatea imobiliară are ca obiect esenţial drepturile imobiliare principale şi accesorii. În funcţie de modul concret de organizare, publicitatea imobiliară se mai poate referi în subsidiar şi la unele drepturi personale sau alte stări juridice, cu condiţia ca acestea să aibă o minimă legătură cu imobilele ori cu drepturile nemişcătoare.

Cel mai important de subliniat aici e faptul că sistemele de publicitate imobiliară se preocupă de soarta drepturilor imobiliare private, precum şi de actele juridice tot private. Sistemele de publicitate imobiliară sunt sisteme private de publicitate, în sensul că ele au ca vocaţie esenţială să producă efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale propriu-zise, adică particulare sau private.

Sistemele de publicitate imobiliară au vocaţie să se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lăsând în plan secund faptele juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobândire ale drepturilor imobiliare. Concluzia se poate desprinde şi din analiza textelor de lege care –de exemplu, instituie excepţiile de la înscrierea în Cărţile funciare. Astfel, pentru noile cărţi funciare se poate constata că excepţiile de la înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice, dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).

Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Iniţial s-a plecat de la ideea că opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului, după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor imobiliare.

II. Efectele publicităţii imobiliare

E de subliniat că sistemele de publicitate produc efecte multiple, dar dintre acestea, numai unul e definitoriu. În plus, aceste efecte pot, în anumite limite, să coexiste în cadrul aceluiaşi sistem de publicitate imobiliară. Dacă am imagina o scală a puterii acestor efecte în sens descrescător, am putea vorbi de sisteme de publicitate imobiliară cu efect atributiv de drepturi şi sisteme cu efect confortativ, la care ne grăbim să adăugam şi existenţa efectelor informative.

Sistemele de publicitate atributive de drepturi nu mai sunt simple accesorii dreptului obiectiv substanţial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse înscrierii trebuie să realizeze această formalitate substanţială! Sistemul se şi numeşte „atributiv” deoarece el atribuie drepturi, adică le constituie, strămută sau le stinge ca efect al înscrierii lor în Cartea funciară.

Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor înscrise; ele nu au nici o înrâurire asupra existenţei acestor drepturi imobiliare. Sistemele se numesc „confortative” deoarece sporesc confortul juridic al titularilor înscrişi, al căror drept imobiliar e opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari care nu-şi înscriu dreptul în sistem şi care, datorită inopozabilităţii dreptului lor, pot resimţi un anumit disconfort juridic.

Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliară se referă la faptul că acesta poate furniza celor interesaţi unele date şi informaţii cu privire la situaţiile imobiliare supuse publicităţii. Aceste efecte sunt accesorii efectului caracterial şi nu pot defini un sistem propriu-zis de publicitate; ele fie se adaugă unui sistem de publicitate imobiliară, fie definesc un simplu sistem de evidenţă imobiliară.

Astfel, vechile Cărţi funciare dotate cu efect atributiv de drepturi reale imobiliare, sunt compatibile cu efectul confortativ al înscrierilor, care se leagă de creanţe sau stări personale ataşate imobilelor înscrise, după cum notarea uneori poate produce doar un efect informativ.

III. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de dispoziţiile Legii nr.7/1996, modificată

În anul 1996 s-au pus bazele unui nou sistem, unic şi unitar, de publicitate imobiliară, un sistem real de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare şi măsurătorile cadastrale. Noua lege a cadastrului şi publicităţii imobiliare a fost adoptată în anul 1996, fiind destinată să pună bazele juridice ale unui cadru funciar naţional modern, încă nerealizat, precum şi pe cele ale unui sistem unic de publicitate imobiliară de carte funciară, destinat să înlocuiască toate sistemele de publicitate existente.

Legea nr. 7/1996, republicată, reglementează în cadrul aceluiaşi act normativ două instituţii distincte instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a cărţilor funciare, fiind alcătuită structural din trei titluri şi anume: Titlul I, intitulat „Regimul general al cadastrului”, în care se găsesc dispoziţii referitoare atât la cadastrul general, cât şi la cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome, precum şi alte persoane juridice; Titlul II, denumit „Publicitate imobiliară, care noile cărţi funciare, în aspectele lor esenţiale: structură, obiectul şi felul înscrisurilor; organizarea şi conducerea birourilor de cărţi funciare; procedura de înscriere în carte funciară şi Titlul III, intitulat „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale”, care conţine norme referitoare la documentele prin care se finalizează lucrările de cadastru şi se trece la întocmirea noilor cărţi funciare.