Vânzarea Lucrului Altuia

Lucrul vândut. Condiţii

Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie în comerţ (în circuitul civil); să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil; să fie proprietatea vânzătorului.

Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat. Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

Se pune deci întrebarea, ce se întâmplă dacă vânzătorul înstrăinează un bun individual determinat care aparţine altuia? Este problema cunoscută sub denumirea de vânzare a lucrului altuia. Soluţiile adoptate sunt diferite după cum consimţământul părţilor a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză.

Dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, socotind că lucrul vândut aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător proprietar al lucrului .

Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată pe cale de acţiune (când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţie (când preţul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător şi succesorii lui; vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă a fost de bună-credinţă (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie să cadă “asupra persoanei cu care s-a contractat” (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi cerută nici de către cumpărător sau succesorii lui dacă vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după vânzare sau vânzarea este ratificată de adevăratul proprietar (aplicându-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri).

Dacă cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar, obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune subzistă . Menţionăm că adevăratul proprietar nu poate cere anularea (fiind terţ faţă de contract), în schimb poate intenta acţiune în revendicare , dacă bunul se află în posesiunea cumpărătorului (iar dacă stăpâneşte bunul poate opune cu succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar) . În acest proces cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepţia trasă din art.1909-1910 C.civ. Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor.

În practică, problemele juridice legate de vânzarea lucrului altuia se ridică foarte frecvent în legătură cu imobilele preluate fără titlu de către stat şi vândute chiriaşilor în baza (dar cu nerespectarea) Legii nr.112/1995. În acest caz, titlul subdobânditorului de bună-credinţă provine de la stat. Dreptul acestuia din urmă nu poate fi preferabil în raport cu dreptul adevăratului proprietar pentru că, prin ipoteză, trecerea bunului în posesia statului a fost abuzivă. Rezultă că, în urma comparării titlurilor proprietarului deposedat abuziv şi subdobânditorului de bună-credinţă, acţiunea primului va trebui admisă, dacă cel din urmă nu poate invoca în favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a proprietăţii.

Instanţele judecătoreşti s-au pronunţat în acest sens. Astfel, într-o speţă , a fost admis recursul formu¬lat de reclamanţi împotriva unei decizii favorabile pârâtului subdobânditor de bună-credinţă, reţinându-se că: „Instanţa de apel în mod greşit a apreciat că buna-credinţă a pârâtului valorează titlu de proprietate, această regulă fiind aplicabilă doar în materia bunurilor mobile, nu şi a celor imobile. În cauza de faţă trebuie să se procedeze la compararea titlurilor părţilor, după regulile con¬sacrate în situaţia în care acestea provin de la autori diferiţi, urmând a se da câştig de cauză titlului de proprietate al reclamanţilor, care au dobândit imo¬bilul prin moştenire legală de la adevăraţii proprietari, în timp ce pârâtul l-a dobândit de la statul român, care nu a avut niciodată în patrimoniul său acest bun.”

Dacă părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, şi deci problema anulării pentru eroare nu se poate pune, soluţia este controversată.

Într-o părere, se consideră că vânzarea este, în acest caz, perfect valabilă; acordul de voinţă trebuie să fie interpretat în sensul că părţile n-au urmărit imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese .

Alături de alţi autori , considerăm că vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut în baza art. 968 C.civ., (cu eventuala excepţie a săvârşirii actului în cadrul exercitării legale a comerţului). Iar dacă contractul s-a încheiat de către vânzător “în frauda dreptului proprietarului... cu complicitatea şi, în orice caz, pe riscul cumpărătorului... constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul” (fraus omnia corrumpit) .

Soluţia s-a generalizat în practica judiciară. Ne limităm a reproduce două hotărâri judecătoreşti relativ recente, cu valoare de principiu. Astfel, în decizia nr. 1374/2000 a Curţii Supreme de Justiţie – Secţia civilă, s-a reţinut că “Vânzarea-cumpărarea bunurilor din litigiu, încheiată între pârâte în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că sunt proprietatea reclamantei, reprezintă o operaţiune specu¬lativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut, în baza art. 948 C.civ” . Tot astfel, în decizia civilă nr. 1490/1999 a Curţii de Apel Bucureşti - Sec¬ţia a III-a civilă, s-a reţinut: “Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător, în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat, pe riscul său, un bun al altuia este lovit de nulitate absolută, conform art. 948 C. civ.” În practică se întâlnesc în mod frecvent litigii în cadrul cărora adevăratul proprietar solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, prin care chiriaşul a cumpărat, în temeiul Legii nr.112/1995, locuinţa pe care o ocupa. Acţiunile sunt întemeiate pe dispoziţiile art.948 şi 968 C.civ. (cauză ilicită), motivându-se că atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul au fost de rea-credinţă, adică au cunoscut sau cu minime diligenţe puteau să cunoască faptul că imobilul aparţine altei persoane. S-a decis, cu valoare de principiu , că “Nu poate fi bună-credinţă acolo unde există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Buna-credinţă rezultă deci din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă şi trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială şi viciază astfel buna-credinţă. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi despre regularitatea actului, de exemplu cel referitor la legitimitatea proprietăţii înstrăinătorului, ca în cauza de faţă, să refuze a trata, sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să-şi formeze o convingere fermă. Existenţa îndoielii relevă reaua-credinţă, pe când absenţa îndoielii relevă buna-credinţă” .

Dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credinţă (art.136 din Constituţie şi art.11 alin.2 din Legea nr.213/1998).