Contract de închiriere - noțiuni introductive

1.Definitia contractului de închiriere a locuintei

Caractere juridice

Încheierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte în schimbul unei sume de bani, numia chirie.

Ca si locatiunea, închirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros comutativ, consensual, cu executarea succesiva, care trensmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca închirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific; locuinta. Astfel fiind, închirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. În consecinta, contractul de închiriere îi sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, în masura în care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr,144/1996).

2.Reglementarea

Principalul act normativ în materia închirierii locuintelor est Legea locuintei nr,144-1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior în vigoare; Legea nr,5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi ( cu exceptia unor dispozitii mentinute temporar referitoare la stabilirea si plata chiriei pentru fondul locativ de stat), HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr,114/1996 (art.73). continua însa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile decât cele prevazute de Legea nr,114-1996 (art.71). În complementarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune(art,72).

3.Domeniu de aplicare.

Dispozitiile Legii nr,114-1996 sunt aplicabile numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuinta – definita de lege ca o – „constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familiei”(art,2 lit,a) – inclusiv curtea si gradina închiriata o data cu suprafata locativa(art,21).

Aceste teme nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul închiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori în alt scop. Legislatia locativa nu este aplicabila nici în cazul închirierii unei case de vacanta, definita de lege ca „locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii”(art,2 lit,h). Fiind destinata ocuparii temporare de scurta durata, în scop de odihna si recreere, iar nu „locuirii” cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr 114/1993 vizeaza numai închirierea de „locuinte”, nu si de case de vacanta.

Legislatia locativa este inaplicabila, evident, în cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decât ceea de locuinta pentru care exista o reglemantare speciala. Astfel, potrivit legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr,1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, închirierii si locatiei gestiunii si HG nr.140/1991 privind Metodologia atribuirii în locatia gestiunii sau închiriere a unor subunitati prin licitatie directa, închirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comericala, industriala, depozite, birouri etc) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, în conformitate cu aceste reglemantari. Au ramas însa în vigoare contractele de închiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decât aceea de locuinta daca sunt folosite de catre asezaminte social-culturale si de învatamânt, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate în curs de executare, precum si contractele de închiriere având ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste constracte s-au prelungit de drept o perioada de 5 an (art,1 si 3 din Legea nr,17-1994).

Încheierea contractului de înhiriere

Precizari prealabile

În vederea nasterii raporturilor de închiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara încheierea contractului de închiriere; dreptul de folosinta al locuintei se naste pe „data intrarii în vigoare” a contractului (art,21 lit.i). Actele premergatoare încheierii contractului – cum ar fi un antrecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale eliberat de consiliul local (art.43), avizul autoritatii care aproba încheierea (art,33) ori alte acte – nu dau nastere raporturilor de încheiere si, atare, nu îndreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.

Urmeaza deci sa analizam problemele speciale,derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun în legatura cu încheierea contractului de încheiere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, temenul încheierii).