Acțiunile de Carte Funciară

Actiunile de carte funciara

Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.

Prin acţiunile de carte funciară se asigură înscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personale transmise, constituite, modificate sau, după caz, stinse, precum şi altor situaţii juridice, în cazul în care cel obligat sa consimtă la efectuarea acestor înscrieri, refuză să predea înscrierile trebuitoare pentru încuviinţarea înscrierii de către registratorul de carte funciară.

Acţiunile de carte funciară sunt mijloace juridice specifice prin care se asigură sancţionarea celor care sunt ţinuţi să tolereze înscrierea strămutării, constituirii, modificării sau stingerii unui drept tabular, în cazul în care aceştia refuză să predea, pe cale amiabilă, înscrisurile necesare efectuării înscrierilor corespunzătoare

Acţiunile de carte funciară sunt de 2 feluri: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare.

1. Acţiunea în prestaţie tabulară

Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru intabularea în cartea funciară, iar în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară.

Sediul materiei: Reglementarea iniţială – Decretul-Lege nr. 115/1938. Reglementarea actuală – art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicată, modificat prin Legea nr. 247/2005.

Caractere juridice. Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune:

- personală, deoarece apără un drept personal, iar nu unul real; dreptul reclamantului de a pretinde pârâtului să-i predea înscrisurile trebuitoare înscrierii în cartea funciară este un drept personal;

- principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală;

- în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului să predea înscrisul trebuitor pentru intabularea sau înscrierea provizorie;

- imprescriptibilă exctinctiv, întrucât dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil contra antecesorului tabular şi avânzilor săi cauză.

În comparaţie cu vechea reglementare cuprinsă în Decretul-lege 115/1938 (art. 22-25), domeniul de aplicare a acţiunilor în prestaţie tabulară întemeiate pe art. 27 din Legea 7/1996 este mult mai întins, deoarece, pe de o parte, în prezent înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, precum şi constituirea de alte drepturi reale asupra acestora, prin acte încheiate între vii, se face numai în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar pe de altă parte, în cazul acţiuniii îndreptate contra terţilor achizitori a fost suprimată condiţia ca dobânditorul anterior să fi fost în posesiune la data când a contractat terţul dobânditor, în timp ce terţul achizitor cu titlu gratuit poate fi nu numai acela care dobândeşte dreptul real prin donaţie, ci şi cel care a dobândit un drept real printr-un legat cu titlu particular, întrucât legea nu distinge.

Drepturile reale dobândite sau modificate asupra imobilelor, în temeiul unor acte juridice valabil încheiate, devin opozabile terţilor numai de la data înscrierii lor în cartea funciară, însă nu pot fi stinse decât prin radierea lor din cartea funciară.

Nici în sistemul cărtilor funciare, actele juridice nu sunt si nu pot fi complet lipsite de efecte juridice înainte de înscrierea în cartea funciară, deoarece acestea sunt obligatorii celui care a consimţit irevocabil la înstrăinarea, grevarea, modificarea sau stingerea dreptului tabular, fiind ţinut sa tolereze înscrierea în cartea funciară, să predea toate înscrisurile necesare intabulării, să predea lucrul înstrăinat, să ceară radierea unor drepturi deja stinse.

Înainte de înscriere, actul juridic produce efecte limitate, respectiv transferul, constituirea sau modificarea dreptului real operează numai între părţile contractante, iar nu şi faţă de terţi şi deci, cu alte cuvinte, actul juridic rămâne cantonat în sfera raporturilor obligaţionale, întrucât faţă de terţi dreptul real nu se poate transmite, naşte sau modifica decât prin efectul înscrierii în cartea funciară. Cel care s-a obligat la strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea toate actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară.

Actiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt întrunite următoarele trei cerinţe, dintre care numai primele două sunt generale, iar cea de-a treia este doar specială:

- Să existe o convenţie prin care antecesorul tabular s-a obligat să transmită, să constituie un drept real imobiliar în folosul altuia, valabil încheiată.

- Debitorul să refuze să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului in cartea funciară în folosul dobânditorului.

- Terţul dobânditor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului, în cazul în care, între timp debitorul a înstrăinat altuia imobilul iar acesta s-a înscris în cartea funciară.

1. Existenţa unui contract având ca obiect strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept tabular. Această primă condiţie este temeiul juridic al acţiunii în prestaţie tabulară şi constă în orice act juridic (contract) al cărui obiect direct şi mijlocit este imobilul sau, după caz, un alt drept tabular.

2. Nepredarea de către antecesorul tabular a înscrisurilor necesare înscrierii dreptului. Dacă antecesorul tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea în folosul succesorului tabular a dreptului real dobândit sau, după caz, modificat, cel îndreptăţit va putea intenta acţiunea în prestaţie tabulară. Înscrisurile necesare sunt altele decât înscrisul original care dovedeşte obligaţia antecesorului tabular de a strămuta, constitui sau modifica un drept tabular. În această categorie de înscrisuri suplimentare se încadrează următoarele:

- înscrisurile originale doveditoare a actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut în mod regulat.