Antecontractul de vânzare cumpărare

Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Precontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da inapoi de la intentia realizarii contractului preconizat.

Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei intr-un anumit ter-men, consimtamantul de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct, ce nu este totusi o vanzare (si deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si nu un act unilateral de vointa. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.

OBIECTUL SI FORMA.

Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce de a face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare), iar cand este unilateral, la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent. Partile au si o obligatie de a nu face, aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectarea contractului promis. Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.

Potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia antecontractul in orice forma.

OBLIGATIA INCHEIERII.

Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata. Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci cand este cazul, poate fi executata in natura si fara concursul debitorului. Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara, cand partile incheie de buna voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta, instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza art. 1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

EXECUTARE SILITA.

Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarele solutii: inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca – hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare, avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a obligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei. Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare judecatoreasca. Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.

Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptiva in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului. Fiind o actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.