Apariția și Evoluția Sistemelor de Publicitate Imobiliară în România

1. Scurt istoric al sistemelor de publicitate imobiliară

Originea cuvântului cadastru nu este stabilită cu certitudine, existând mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit uneia dintre opinii, termenul cadastru ar fi de origine greacă şi ar deriva din cuvântul compus „katastikon”, în care prefixul „kata” înseamnă „de sus în jos”, iar „sticon” ar semnifica „registru de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ”.

Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva din vechiul cuvânt medieval latin capitastrum, care ar fi în legătură strânsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi care, la origine, însemna „impozit pe capul familiei” (capitatio).

În sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la Veneţia. Ulterior, cuvântul a fost preluat de alte state italiene sub forma de „il cotastro”, de Franţa – „le

cadastre” şi de Germania – „der (das) Kataster”.

În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, o dată cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile social-economice ale ţării.

Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 1996 , cadastrul este:

„1) un ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a suprafeţelor funciare;

2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică.”

Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurătorile cadastrale, prin care se stabileau limitele proprietăţilor funciare, erau identificaţi proprietarii şi drepturile imobiliare corespunzătoare.

Încă din antichitate, măsurătorile cadastrale şi funcţiile cadastrului (cu un predominant caracter tehnico-economic) nu au fost un scop în sine, ci au servit primelor forme de impunere fiscală, scopul de bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare. Confirmările privind activitatea de organizare şi măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pământul era cultivat pentru agricultură, în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.

În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului.

În Grecia Antică - Sparta şi Atena - împărţirea pământului era neuniformă. Populaţia era împărţită în clase conform censului de avere, condiţie ce necesita măsurarea pământului şi aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă În sec. XII-VII î.e.n., grecii foloseau termenii pământ şi respectiv sol cu înţelesuri diferite. Pământul era considerat element al cosmosului, pe când solul - o însuşire în legătură cu prelucrarea acestuia.

În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietăţile de mari dimensiuni. Astfel, pământul se împărţea după principiul echităţii sociale, care nu s-a putut menţine şi care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate şi la prăbuşirea lui.

Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit şi promovat de Solon.

În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia redactau harta (forma) terenurilor, pe care se arătau limitele (limites) parcelelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. În coloniile nou-formate, paralel cu hărţile, se întocmeau registre de evidenţă a parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La iniţiativa acestuia, datele privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se înscriau în registre speciale. Planurile moşiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman au fost extinse şi asupra coloniilor romane.

În Europa Evului Mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut să pună ordine în avuţia naţională au obţinut din impozite venituri care le-au asigurat dezvoltarea. Astfel de state au fost Anglia, Elveţia, Lituania sau oraşul autonom Milano Progresul tehnico-ştiinţific a jucat un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renaşterii În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara 1:2000 şi la scara 1:800 pentru ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil şi o hartă topografică a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice măsurau şi estimau pământurile cu ocazia împărţirilor. Astfel, pământul, care iniţial aparţinea tribului, a fost împărţit ulterior membrilor individuali.

Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul papal, de Belgia şi Imperiul Habsburgic.

Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare (768-814) şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada dominaţiei lui William Cuceritorul (1066-1087), ce conţineau informaţii detaliate privind teritoriile şi calitatea pământurilor.

Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a resurselor funciare în scop de impozitare.