Circulația juridică a terenurilor

Introducere

Dreptul de proprietate asupra terenurilor are acelasi regim juridic, indiferent de titularul sau, fiind in mod egal ocrotit de lege. Terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla in circuitul civil, adica ele pot fi dobandite si instrainate potrivit dispozitiilor Codului civil. Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi instrainate prin acte juridice incheiate in forma autentica.

Legea instituie unele limitari ale instrainarii si, respectiv, dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Sub regimul Codului civil roman de la 1864, in prezent abrogat, nu au existat dispozitii speciale privitoare la circulatia terenurilor proprietate privata.

Aceasta inseamna ca aveau a fi aplicate principiile generale inscrise in diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea ca oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificarile stabilite de lege.

O norma generala era cuprinsa in art. 971 fostul C. civ., care prevedea ca, in contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor. Prin aplicarea acestui lucru in privinta contractului de vanzare-cumparare, art. 1295 fostul C. civ. prevedea ca vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat.

Toate aceste dispozitii au condus la concluzia ca, sub imperiul fostului Cod civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica si in privinta instrainarilor de terenuri, cu exceptia instrainarilor facute prin donatii sau testamente si cu privire la constituirea de ipoteci, cand conditiile de forma erau cerute ad validitatem.

Sub regimul totalitar din Romania, in perioada 1947-1989, prin diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al instrainarilor tuturor categoriilor de terenuri si s-a impus conditia formei autentice a actului de instrainare.

Mai tarziu, in anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului si a localitatilor urbane si rurale, precum si Legea nr. 59 privitoare la fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor modalitate de dobandire recunoscuta fiind mostenirea legala .

S-a considerat, sub imperiul acestor legi, ca, din moment ce instrainarea terenurilor poate fi facuta numai prin mostenire legala, ele nu se puteau dobandi prin testament sau prin uzucapiune si nici nu se puteau constitui dezmembraminte asupra lor, cu exceptia unor situatii speciale de constituire a dreptului de superficie .

Imediat dupa decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogata Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispozitii restrictive in materie, printre care si art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la instrainarile de terenuri, mentinandu-se, totusi, unele restrictii pentru circulatia terenurilor din localitatile prevazute de Decretul nr. 144/1958, anume. In principiu, localitati urbane , abrogat expres prin Legea nr. 50/1991.

Ulterior, pana la intrarea in vigoare a noului cod civil la 1 octombrie 2011, regimul juridic al circulatiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, in prezent abrogate unele prin altele, iar ultimul in materie - Titlul X din Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011.

Totusi, mi se pare necesar o evocare succinta a acestor dispozitii, fie numai si prin raportarea la principiul tempus regit actum; efectele juridice ale actelor de dobandire ori instrainare a terenurilor s-au produs sub regimul acelor acte normative si nu arareori ele pot fi invocate in prezent.

1. Regimul juridic al circulatiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991

Noua Lege a fondului funciar, intrata in vigoare la 20 februarie 1991, republicata la 5 ianuarie 1998, a liberalizat, in anumite conditii, circulatia juridica a terenurilor prin instituirea urmatoarelor principii (art. 66-73) :

- terenurile de orice fel au fost introduse in circuitul civil general, fiind consacrat principiul liberei lor circulatii;

- instrainarea terenurilor prin acte juridice intre vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului;

- se instituia interdictia do,bandirii in proprietate privata, prin acte juridice intre vii, a unor suprafete mai mari de 100 ha teren agricol in echivalent arabil de familie, sub sanctiunea nulitatii absolute, totala sau partiala, dupa caz, a actului de instrainare;

- instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face numai cu respectarea unui drept de preemptiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau juridice;

- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu exceptia cazurilor prevazute de lege.