Contractul de Arendare

Noţiunea contractului de arendare

1. Definiţie. Contractul de arendare , varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care una dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole vederea exploatării pe o durată determinată şi schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de părţi.

2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendării nr.16/1994 (modificată prin L.nr.58/1995 şi L.nr.65/1998 pentru modificarea şi completarea L.nr. 16/1994). Aceste dispoziţii se completează cu prevederile legislaţiei civile, măsura care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). Înseamnă că, în completarea celor două acte normative se aplică, în condiţiile arătate, „regulile particulare la arendare” prevăzute în Codul civil (art.1454 şi urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispoziţiile care guvernează locaţiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. În completarea acestor norme, se aplică regulile din partea generală a dreptului civil obligaţional (teoria generală a obligaţiilor civile). Precizăm ca legile comerciale nu sunt incidente în materie, întrucât contractul de arendare are natură pur civilă.

Caracterele juridice ale contractului de arendare

1. Caractere comune cu locaţiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesivă şi netranslativ de proprietate, ca şi locaţiunea. Tot astfel, este un contract prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerăm că poate fi recunoscut valabil ca un împrumut de folosinţă (comodat), dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate prevăzute de lege pentru comodat, la care se adaugă însă şi interdicţiile prevăzute de lege în materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit .

2. Forma contractului. Spre deosebire de locaţiune, care este un contract consensual, cerinţa formei scrise fiind prevăzută numai ad probationem, arendarea este un contract solemn . Potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, „sunt valabile şi opozabile” numai contractele de arendare încheiate în scris (indiferent că înscrisul este autentic sau doar sub semnătură privată) şi înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la primăria (respectiv primăriile) în a cărei rază teritorială se află bunurile arendate. Rezultă că, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede formă scrisă şi înregistrarea ad validitatem, deci sub sancţiunea nulităţii absolute (vz. şi art.24 alin.1) . Astfel fiind, se pune întrebarea, ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise sau în cazul neînregistrării? Dacă contractul nu a fost pus în executare, nu se pun probleme; nici una dintre părţi nu poate emite pretenţii faţă de cealaltă parte.

Dar dacă contractul încheiat verbal sau neînregistrat a fost pus în executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat şi arendaşul a început să-l lucreze)? întrucât contractul este nul şi nulitatea este imputabilă ambelor părţi, raporturile dintre ele nu pot fi soluţionate în conformitate cu dispoziţiile care guvernează arendarea, ci în lumina regulilor şi principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, îmbogăţire fără justa cauză etc.).

Validitatea contractului

1. Părţile contractante. Potrivit legii, părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1). a. În calitate de arendator contractul poate fi încheiat de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal al bunurilor care formează obiectul contractului (art.2) şi care are dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor respective şi are capacitatea, respectiv îndeplineşte condiţiile necesare pentru încheierea contractului de locaţiune. Spre deosebire de regulile aplicabile locaţiunii, arendaşul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sancţiunea nulităţii absolute, arendaşul nu poate subarenda, total sau parţial, bunurile agricole arendate, chiar dacă arendatorul ar fi de acord, fiind interzise şi oficiile de arendaşi (art.22). Deşi legea nu prevede expres, interdicţia de a subarenda atrage după sine şi interdicţia de a ceda contractul de arendare, căci cesiunea (vânzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decât subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul între doi (mai mulţi) arendaşi, schimbul reprezentând în materie de locaţiune o dublă (multiplă) cesiune. Din interzicerea subarendării mai rezultă că folosinţa bunurilor arendate nu poate fi adusă ca aport social într-o societate agricolă sau asociere simplă în agricultură, deoarece aducerea ca aport a folosinţei unui bun echivalează cu o sublocaţiune (sau cesiune). Din aceasta cauză, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinţa bunului închiriat, dacă sublocaţiunea a fost interzisă prin contractul de locaţiune sau condiţionată de acordul locatorului. Rezultă ca arendaşul, sub nici o formă, nu poate încheia un contract de arendare în calitate de arendator, acest contract fiind considerat încheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obligă pe arendaş să execute personal toate lucrările agricole; el poate contracta executarea unor lucrări cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii în agricultură şi poate încheia contracte de muncă cu salariaţi permanenţi sau sezonieri care se bucură de toate drepturile şi de protecţia socială prevăzute de legislaţia muncii (art.23). Interzicând expres subarendarea şi implicit cesiunea contractului de către arendaş, în mod excepţional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.65/1998 - permite cesiunea contractului de către arendaş (în calitate de cedent), dacă sunt îndeplinite două condiţii(art.21):

- există acordul scris al arendatorului; - cesiunea se face (in calitate de cesionar) soţului arendaşului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenţilor săi (unul sau mai mulţi) care au împlinit vârsta majoratului. Întrucât cesiunea se face cu acordul (se subînţelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendaşului, dar şi obligaţiile lui, el fiind eliberat faţă de arendator. Aceasta înseamnă că cesiunea realizează şi o delegaţie perfectă (confundată cu novaţie prin schimbare de debitor). În legătură cu calitatea de arendator, legea mai prevede că regiile autonome, institutele şi staţiunile de cercetare şi producţie agricolă, societăţile comerciale şi alte unităţi care au în patrimoniu sau în administrare terenuri proprietate de stat nu pot da în arendă bunurile destinate exploatării agricole (art.4 alin.1). Precizăm, de asemenea, că legea nu prevede pentru nimeni obligaţia de a încheia, în calitate de arendator, contract de arendare. În privinţa terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr.18/1991 prevede însă obligaţia cultivării lor (art.74). Astfel fiind, deţinătorii care, indiferent de cauză, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoiţi să-l arendeze, dacă nu au obligaţia legală de a-l cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 şi 49 din Legea nr. 18/1991 republicată).

b. În calitate de arendaş - unul sau mai mulţi, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi încheiat numai de către persoane fizice care sunt cetăţeni români - indiferent dacă au domiciliul în ţară sau în străinătate - şi au pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoştinţe agricole şi reprezintă garanţiile solicitate de arendator. Atestatul se eliberează de organele abilitate de Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei (art.3). Arendaşii, persoane juridice, trebuie să aibă naţionalitatea română şi sediul în România, inclusiv cele cu capital parţial sau integral străin, să aibă ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole şi să prezinte garanţiile solicitate de arendator (art.3 şi 3).