Contractul de Închiriere a Locuintei

CAPITOLUL I

NOTIUNEA, SEDIUL MATERIEI SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINTEI

1.1 Notiunea contractului de închiriere a locuintei

Contractul de închiriere a locuintei este acela prin care o persoana, numita locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numita locatar sau chirias, folosinta temporară a unei locuinte, în schimbul unei sume de bani determinată, ce poartă denumirea de chirie.

Contractul de închiriere a locuintelor reprezintă o varietate a contractului de locatiune si îi sunt aplicabile dispozitii ale dreptului comun referitoare la locatiune.

1.2 Sediul materiei

Închirierea suprafetelor locative este reglementată prin acte normative speciale, cum sunt Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinte si spatii cu altă destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitătilor economice sau bugetarede stat; Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte, trecute în proprietatea statului; Legea nr. 114/1996, legea locuintei (cu modificările ulterioare).

1.3 Caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuintei

Contractul de închiriere a locuintei are un caracter consensual, pentru încheierea sa fiind necesar doar acordul de vointă al părtilor.

Contractul de închiriere a locuintei are un caracter sinalagmatic, întrucât presupune obligatii corelative în sarcine ambelor părti.

Contractul de închiriere a locuintei are un caracter oneros, întrucât atât locatorul cât si locatarul urmăresc obtinerea unui avantaj si comutativ întrucât întinderea prestatiilor părtilor este cunoscută chiar din momentul încheierii contractului.

Închirierea locuintei este un contract cu executare succesivă, părtile executându-si obligatiile pe toată durata locatiunii.

Contractul de închiriere a locuintei are un caracter translativ de folosintă temporară a locuintei.

CAPITOLUL II

ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE A LOCUINTEI

2.1 Forma contractului de închiriere

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 „închirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris”.

Forma scrisă a acestui contract este cerută doar ad probationem, întrucât legea vorbeste despre „acordul dintre proprietar si chirias”, fără ca acest acord să fie exteriorizat într-o anumită formă pentru validitatea contractului.

Forma scrisă a contractului este cerută doar ca o simplă conditie ad probationem, lipsa înscrisului nu va afecta validitatea conventiei. Totusi, contractul nu poate fi dovedit cu martori sau prezumtii, decât dacă există un început de dovadă scrisă ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise nu a fost cu putintă.

2.2 Părtile contrcatului de închiriere

Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996 contractul de închiriere a locuintei se încheie între proprietar si chirias. În consecintă, părtile contractului de închiriere a locuintelor sunt: proprietarul (locatorul) si locatarul (chiriasul).

Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică sau o unitate administrativ-teritorială.

Datorită împrejurărilor că acest contract nu este translativ de proprietate, el va putea fi încheiat si de alte persoane decât proprietarul, desi de regulă în practică proprietarul este cel care încheie acest contract. Astfel va putea fi locator uzufructuarul locuintei sau chiar locatarul acesteia, în anumite conditii.

Atunci când proprietarul locuintei este o unitate administrativ-teritorială, contractul de închiriere poate fi încheiat de către institutia care administrează imobilul.

Chiriasul este persoana care dobândeste dreptul de folosintă asupra locuintei, în urma încheierii contractului.

Contractul de închiriere poate fi încheiat de mai multe persoane în calitate de locatar, obligatiile ce ruzultă din contract fiind reglementate de normele referitore la obligatiile cu pluralitate de subiecte. Odată cu titularul contractului de închiriere, dobândesc un drept locativ propriu si alte persoane ce urmează a locuii cu chiriasul (sotul,sotia, copii, etc).

2.3 Obiectul contractului de închiriere a locuintei

În cadrul contractului de închiriere a locuintelor, părtile trebuie să convină cu privire la doua elemente: locuinta si chiria

Locuinta. Contractul de închiriere are obiect exclusiv spatii cu destinatie de locuintă reglementat de legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spatii cu destinatie de locuintă.

Locuinta se referă atât la camerele de locuit cât si la băi, bucatării, holuri, spatii de depozitare, poduri. La toate acestea se pot adauga, uneori, curtea si grădina aferente imobilului închiriat.

În momentul încheierii contractului de închiriere, în aceasta se va indica numărul camerelor din care este alcatuită locuinta precum si dependentele ce fac corp comun cu acesta, precum si dependintele ce fac corp comun cu aceasta.

Chiria. Va fi achitată de către chirias pe toată durata folosirii locuintei.

În reglementarea Legii nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele care trebuie să se regăsească în cadrul contractului încheiat de părti.

2.4 Termenul închirierii

Potrivit art. 21 lit. (i) din Legea nr. 114/1996, contractul de închiriere a locuintelor trebuie să cuprindă durata lui. Durata nu este prevăzută de către lege si este lăsată la latitudinea părtilor. Legiuitorul a reglementat posibilitatea prorogării legale a termenului închirierii, precum si dreptul chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere, pentru a evita eventualele nelinisti sociale cauzate de lipsa locuintelor.