Contractul de Închiriere a Spațiului Locativ

Introducere

Vechiul Cod Civil al Republicii Moldova pentru folosinţa temporară a unor bunuri străine contra plată utiliza termenul general de “Contractul de închiriere a bunurilor”.

Contractul de închiriere a spaţiului locativ este o varietate specială a contractului de locaţiune, avînd ca obiect o locuinţă şi fiind supus unei reglementări speciale. El reprezintă acel contract prin care o persoană (locator) se obligă să asigure unei alte persoane (locatar sau chiriaş) folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani. Termenul „Contractul de închiriere a spaţiului locativ” era reprodus din legislaţia fostei URSS. Termenul “închiriere” a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989.

Întîlnim în legislaţia altor ţări cu veche tradiţie democratică, scopul declarat fiind protecţia chiriaşilor prin norme imperative, considerîndu-se că acest domeniu nu poate fi lăsat pur şi simplu la voia economiei de piaţă. Aceste măsuri de protecţie vizează stabilitatea dreptului de folosinţă al chiriaşului şi un oarecare control public asupra cuantumului chiriei.

Astfel, în Franţa, începînd din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinţa locuinţelor, scopul declarat fiind protecţia chiriaşilor. În acest sens s-au luat măsuri ca:

• Să se asigure stabilitatea dreptului de folosinţă al chiriaşului după expirarea termenului prevăzut în contract, consacrîndu-se dreptul locatarului la reînnoirea de drept a contractului, de a fi menţinut în folosinţă, cu condiţia respectării obligaţiilor contractuale, proprietarul avînd dreptul de a relua folosinţa, numai dacă el, soţii lui, ascendenţii ori descendenţii lui sau ai soţului au nevoie de acea locuinţă şi numai dacă pun la dispoziţia locatarului o altă locuinţă în stare bună de locuire şi care corespunde necesităţilor sale personale ori familiale.

• Chiria să fie stabilită şi modificată pe parcursul executării contractului numai potrivit criteriilor prevăzute de lege.

În dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau împiedica reînnoirea după expirarea termenului stipulat decît dacă are nevoie de locuinţă pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc împreună cu ei.

În Elveţia, ţară cu condiţii locative foarte bune, contractul de închiriere încetează la termenul prevăzut de părţi, dacă nu a intervenit reînnoirea expresă sau tacită a contractului. Dar chiar şi în această ţară, instanţa poate prelungi termenul locaţiunii la cererea chiriaşului, dacă rezilierea ar crea greutăţi pentru el sau familia sa, în afară numai dacă proprietarul are nevoie de locuinţă pentru el sau rudele sale apropiate.

În doctrina română contractul respectiv este tratat ca un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaş (sau locatar), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei locuinţe în schimbul unei sume de bani numită chirie.

În Republica Moldova principalul act normativ care reglementează contractul de închiriere a spaţiului locativ este Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, adoptat la 3 iunie 1983, care a intrat în vigoare la 1 octombrie 1983.

Conţinutul acestei lucrări este structurat în trei capitole:

Primul capitol este destinat noţiunii contractului de închiriere a spaţiului locativ, importanţei sale cît şi caracterelor contractului.

În al doilea capitol este tratat subiecţii contractului, obiectul şi ordinea încheierii, precum şi termenul contractului de închiriere a spaţiului locativ.

Iar în al treilea capitol sunt reflectate obligaţiile părţilor, rezilierea contractului şi închirierea unor spaţii locative cu destinaţie specială.

Ca o concluzie la cele ce precedă putem constata că: ”Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale şi nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decît pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional .

Capitolul 1: Regimul juridic al contractului de închiriere a spaţiului locativ.

1.1. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de închiriere a spaţiului locativ.

În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ (în continuare, contract de închiriere a locuinţelor) locatarul se obligă să transmită în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei acestuia încăperea de locuit utilitară pentru locuinţă permanentă, iar chiriaşul se obligă să folosească spaţiul de locuit după destinaţie, să asigure integritatea lui şi să achite în termen plata pentru folosinţa spaţiului locativ (chiria) [1, pag155].

Ca şi locaţiunea, închirierea spaţiului locativ este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosinţă temporară a locuinţei. Prin urmare este un contract netranslativ de proprietate.

După natura juridică contractul de închiriere a spaţiului locativ are multe tangenţe cu contractul de închiriere a bunurilor – obiectul contractului sunt lucrurile determinate prin caractere individuale şi neconsuptibile, bunurile se transmit în folosinţă temporară şi pentru plată, mai există şi alte elemente comune. În acelaşi timp, în literatura juridică contractul de închiriere a spaţiului locativ este recunoscut ca un contract de drept civil de sinestătător. Ca dovadă a autonomiei sale servesc următoarele circumstanţe: este reglementat de acte normtive speciale, obiectul special al contractului – spaţiul de locuit – se acordă pentru scopuri strict determinate – locuinţă, prezenţa unor drepturi şi obligaţii ale părţilor ce-i sunt caracteristice, de exemplu, dreptul la schimbul spaţiului locativ, rezervarea lui, păstrarea dreptului asupra spaţiului locativ în caz de lipsă temporară, regulile speciale de modificare şi reziliere a condiţiilor contractului şi alte particularităţi.

Izvoarele reglementării juridice a contactului de închiriere a spaţiului locativ sunt următoarele acte normative: Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, adoptat la 3 iunie 1983, care a intrat în vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de acordare a încăperilor de locuit în Republica Moldova, aprobat prin Hotărîrea Guvernului şi a Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987(în continuare, Regulamentul 405), Concepţia locativă naţională, aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova din 5 august 1994, Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova din 20 decembrie 1999 „Despre practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a unor dispoziţii ale Codului cu privire la locuinţe”.