Contractul de locațiune

Pornind de la constatarea diversificarii nevoilor social- economice, comparativ cu perioada anterioara trecerii la economia de piata a statului, observam ca insusi normele legale (si Dreptul in ansamblu) sunt intr-o permanenta schimbare. Contractul de locatiune fiind unul dintre cele mai utilizate, poarta aceeasi ,,amprenta" a diversificarii, iar intensificarea raporturilor de locatiune, inchiriere a locuintei si arendare, pun (pe cale de consecinta) noi sarcini, atat in fata legiuitorului, cat si in fata practicii si doctrinei.

In ultimii ani, atat legislatia Republicii Moldova, cat si a Romaniei, a inregistrat, desi lent, unele modificari, intre care cele mai importante se refera la: intrarea in vigoare in iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova si, ulterior, a noului Cod civil al Romaniei (Legea nr. 287/2009). Cu toate acestea, analiza textelor de lege scoate in evidenta necesitatea unor completari si modificari, in vederea realizarii unei reglementari la zi, mai eficiente si real sau egal protectoare pentru partile contractante. Fapt ce a determinat interesaul meu fata de acest subiect.

Lucrarea de fata reprezinta o analiza teoretico-normativa si practica privind contractul de locatiune prin prisma legislatiei Republicii Moldova, a Rominiei, dar si a altor state.

In cadrul acesteia sunt tratate teoriile diverse emise cu privire la unele probleme de drept, cat si imperfectiunile dispozitiilor legale, fiind propuse solutii teoretice si practice in scopul adaptarii continue a unor texte de lege la situatii noi, precum si in scopul asigurarii unei mai mari stabilitati a raporturilor contractuale.

La elaborarea acestei lucrari, drept suport doctrinar au servit operele a mai multor autori de vaza din Republica Moldova, Romania si alte state: Esanu, Nicolae; Efrim, Oleg; Buruiana, Oleg; Chibac, Gheorghe, Blosenco, Andrei; Hamangiu, Constantin; Rosetti-Balanescu, I.; Deak, Francisc; Valeriu Stoica; Toader, Camelia; Macovei, Codrin; Prescure, Titus; Radu I. Motica; Motiu Florin etc.

Scopul propus prin prezenta teza este realizarea unui studiu cit mai amplu, comparativ, cu privire la contractul de locatiune. Analizand legislatia ce reglementeaza contractul de locatiune si a varietatilor acestuia, doctrina si practica judiciara, in comparatie cu legislatia si doctrina altor state, ne-am propus urmatoarele obiective:

-analiza continutului contractului de locatiune, in special din perspectiva legislatiei Republicii Moldova si a Romaniei;

-identificarea problemelor de drept aparute in practica judecatoreasca si semnalate si in doctrina, analiza lor si elaborarea de teorii si solutii cu privire la acestea;

-aprofundarea dar si reconfigurarea unor teorii doctrinare actuale privind esenta si continutul contractului de locatiune,

-perfectionarea si eficientizarea cadrului legal in acest domeniu, atat din Republica Moldova, cat si din Romania, prin avansarea de propuneri de lege ferenda.

1.Notiunea si reglementarea contractului de locatiune

1.1.Unele aspecte de ordin terminologic

Un prim aspect supus analizei vizeaza termenul ,,locatiune", provenit din latinescul ,,locare" = a da cu chirie, a inchiria. Si intrucat latinii foloseau verbul conducere pentru a denumi actiunea de a lua cu chirie, dreptul roman denumea locatiunea ca ,,locatio - conductio", in timp ce mai tarziu, in vechiul drept romanesc, contractul de locatiune era cunoscut sub denumirea de ,,naimeala", termenul fiind folosit in Codul Calimach, Partea a Il-a, capitolul 28, 29 (art. 1466-1562).

In dreptul actual romanesc si al Republicii Moldova, notiunea de locatiune se foloseste atat pentru darea, cat si pentru luarea in locatiune, dreptul francez si italian folosind notiunile de Jouage de choses", denumit in Codul civil ,,bail", respectiv ,,locazione", termen folosit atat pentru inchirierea de bunuri mobile, cat si pentru cea de bunuri imobile - de exemplu ,,locazione di immobili urbani" (inchirierea de locuinte).

Cat priveste termenul locativ, in doctrina romaneasca se precizeaza ca acesta este derivat al termenului locatiune, iar nu al termenului locuinta, astfel ca, nu numai locuintele sunt spatii locative, ci si spatiile cu o alta destinatie decat aceea de locuinta.

In vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosinta temporara a unor bunuri straine contra unei plati se utiliza termenul general de "Contract de inchiriere a bunurilor". De aici definirea contractului de inchiriere a bunurilor data de art. 278 din Codul civil - potrivit caruia in baza contractului de inchiriere a bunurilor, locatorul se obliga sa transmita locatarului in folosinta temporara, contra plata, anumite bunuri - termen reprodus din legislatia fostei URSS, care era de asemeni folosit si in codurile civile ale altor republici unionale.

Cat priveste termenul de "arenda", dupa cum se stie, acesta a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 "Cu privire la arenda si relatii de arenda", iar ulterior prin Bazele legislatiei URSS si ale Republicilor unionale cu privire la arenda din 23 noiembrie 1989, unde, in art. 1 se indica faptul ca arenda reprezinta o posesie si folosinta temporara. contra plata, bazata pe contract a terenurilor si a altor resurse naturale, a intreprinderilor si altor complexe patrimoniale, la fel si a altor bunuri,necesare arendasului pentru exercitarea de sine statatoare a unei activitati economice sau de alta natura.

Din aceasta definitie se poate deduce ca termenul "arenda" se utiliza la posesiunea si folosinta temporara a unor bunuri pentru anumite scopuri. Respectiv, primordiala pentru folosirea termenului "arenda" era existenta unui obiect al relatiilor juridico-civile si utilizarea lui intr-o activitate economica sau de alta natura cu scopul de a obtine anumite venituri.

Un sens diferit notiunilor de "inchiriere a bunurilor" si "arenda" li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei si Elvetiei. Astfel, prin "arenda" se subintelege contractul in baza caruia se transmite contra plata nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci si dreptul de a culege fructele lui. Pe baza arendei sunt inchiriate intreprinderi de comert si industriale.

In Romania, potrivit art. 2 al Legii arendarii nr. 16/1994 (in continuare, Legea 16/1994), "prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti".

O astfel de tratare si aplicare a notiunilor de "inchiriere a bunurilor" si "arenda" gasim si in noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002, in care se utilizeaza o sintagma noua pentru legislatia nationala, contractul de locatiune, fapt care poate fi considerat ca o reusita a